Nájem bytu je právní vztah, kdy pronajímatel je povinen přenechat byt nebo dům nájemci k užívání a nájemce je povinen platit za to pronajímateli nájemné. Nájemné je tedy základní charakteristikou nájmu, a určení jeho výše je proto důležitou součástí nájemní smlouvy.

Občanský zákoník v § 2246 primárně počítá s tím, že si strany výši nájemného ve smlouvě přímo sjednají. V případě, že se tak nestane, náleží pronajímateli nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy obvyklá v daném místě pro nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek.

To, že výše nájemného není ve smlouvě výslovně stanovena, tedy neznamená neplatnost smlouvy, ale v praxi lze sjednání přesné výše nájemného ve smlouvě důrazně doporučit, protože se tím vyhnete problémům ohledně určování obvyklého nájemného. Jestliže by se v takovém případě pronajímatel s nájemcem neshodli na tom, jaké je v danou dobu na daném místě obvyklé nájemné, skončil by spor pravděpodobně v soudním řízení, v rámci něhož by obvyklé nájemné určil soudní znalec. Toto řešení by bylo zdlouhavé a finančně náročné pro obě strany, z hlediska jistoty jak pronajímatele, tak nájemce je jednoznačně výhodnější výši nájemného stanovit přímo ve smlouvě.

Občanský zákoník stanoví, že nájemné se sjednává pevnou částkou. Ve smlouvě je také vhodné stanovit splatnost nájemného (do kdy je potřeba nájemné platit) a nejlépe také uvést číslo účtu pro placení nájemného nebo uvést jiný způsob placení. Pokud se nájemce a pronajímatel nedohodnou jinak, sjednává se nájemné za jeden měsíc.

Není-li datum splatnosti ve smlouvě uvedeno, platí se nájemné předem a to do pátého dne měsíce. Spolu s nájemným nájemce platí také zálohy na služby, které zajišťuje pronajímatel. Mimo nájemného a záloh na služby nemůže pronajímatel po nájemci požadovat žádné jiné platby.

Nový občanský zákoník nově upravuje kromě nájmu také pacht. Pacht není v právu žádnou novinkou, ale je jedním z „tradičních“ právních institutů, které byly novým občanským zákoníkem do českého práva znovu zavedeny.

Dřívější institut nájmu se v podstatě rozdělil na dva nové instituty – na nájem a pacht. Jinými slovy je pacht určitou odnoží nájmu.

Hlavní rozdíl mezi nimi je ten, že s nájmem je spojeno právo věc užívat, zatímco s pachtem je spojeno právo věc jak užívat, tak z ní brát užitky. Prakticky to znamená, že pokud si pronajmete ovocný sad, budete moci v něm trávit volný čas, ale nebudete moci sbírat plody ovocných stromů. Pokud si ovocný sad propachtujete, plody ovocných stromů budete moci sbírat a dále s nimi nakládat. Dalším příkladem praktického využití pachtu je například propachtování závodu, dříve označované jako nájem podniku.

Nájem i pacht jsou z povahy věci úplatné, u pachtu je možné úplatu dohodnout ve formě pachtovného (peněžitá částka) nebo jako část výnosu věci (což může být například ovoce v případě ovocného sadu, ale také procento z výnosu z prodeje ovoce) nebo jako kombinace obou způsobů.

Nájem, stejně jako pacht, věci, která je zapsaná ve veřejném seznamu (typicky nemovitost zapsaná v katastru nemovitostí), je možné do tohoto seznamu zapsat, pokud se na tom strany dohodnou.

Pronajatou věc je nájemce oprávněn dát dále do podnájmu pouze se souhlasem pronajímatele; je-li smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas písemnou formu. Obdobně to platí i pro pacht.

Je-li nájem ujednán na dobu neurčitou, je možné jej vypovědět v tříměsíční výpovědní době v případě nemovitostí a v jednoměsíční výpovědní době v případě movitých věcí. Pacht na dobu neurčitou je možné vypovědět v šestiměsíční době.

Nájem nemovité věci se od 1. 1. 2014 řídí novým občanským zákoníkem bez ohledu na to, kdy byl uzavřen. Pokud ovšem nájem odpovídá pachtu podle nové úpravy, ale byl uzavřen před 1. 1. 2014, bude se řídit starým občanským zákoníkem až do svého zániku. Totéž platí pro nájem movité věci. Strany se ale v takovém případě mohou dohodnout, že i tyto smlouvy budou spadat pod nový občanský zákoník.

Do konce roku 2013 byla výše úroku i poplatku z prodlení určena nařízením vlády č. 142/1999 Sb. Poplatek z prodlení činil za každý den prodlení 2,5 promile (to znamená 0,0025) dlužné částky, nejméně však 25 Kč za každý i započatý měsíc prodlení.

Poplatek z prodlení byl podle § 697 občanského zákoníku povinen platit nájemce bytu, pokud nezaplatil nájemné nebo zálohy na služby včas nebo nejpozději do 5 dnů po jejich splatnosti.

Od ledna 2014 v této oblasti došlo ke změně – výše poplatku z prodlení je nyní určena zákonem č. 67/2013 Sb. a výše úroku z prodlení je určena nařízením vlády č. 351/2013 Sb. Zatímco výše úroku z prodlení se nezměnila („Výše úroku z prodlení odpovídá ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o 8 procentních bodů.“)[1], výše poplatku z prodlení se poměrně zásadně snížila. Výše poplatku z prodlení nyní činí za každý den prodlení 1 promile dlužné částky (0,001), nejméně však 10 Kč za každý, i započatý měsíc prodlení.

Změnilo se také to, kdo a kdy je povinen poplatek z prodlení platit. Poměrně zásadní změnou je to, že při prodlení s placením nájemného vzniká povinnost platit úrok z prodlení, nikoli poplatek z prodlení, jak tomu bylo dříve. Poplatek je spojen s prodlením s úhradou plateb na služby.

Prakticky to znamená, že pokud nájemce včas nezaplatí nájemné ani zálohy na služby, z částky připadající na nájemné bude platit úrok z prodlení a z části připadající na zálohy na služby bude platit poplatek z prodlení.

Nově povinnost platit poplatek z prodlení nestíhá pouze příjemce služeb (nejčastěji nájemce), když včas nezaplatí zálohy na služby nebo nedoplatek z vyúčtování služeb, ale stíhá také poskytovatele služeb, když včas nevrátí příjemci přeplatek z vyúčtování.

Zdroje:

Zákon č. 67/2013 Sb.

Nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

Nařízení vlády č. 142/1999 Sb.

http://www.epravo.cz/top/clanky/poplatek-z-prodleni-nove-od-1-1-2014-93332.html

V tomto článku Vám přinášíme nejvýraznější změny spojené s účinností „nového“ občanského zákoníku, které se týkají oblasti nájmu bytu a vztahů  mezi pronajímatelem a nájemcem.

1) Výpovědní důvody

Výpovědní důvody ze strany pronajímatele se budou dělit na dva druhy:

a)      Důvody, kvůli nimž může pronajímatel vypovědět nájem na dobu určitou i na dobu neurčitou – mezi tyto patří například hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu ze strany nájemce, nutnost využít byt jinak z důvodu veřejného zájmu, úmyslný trestný čin nájemce proti pronajímateli, nebo členu jeho domácnosti nebo proti cizímu majetku, který se nachází v domě, nájem je možné vypovědět také z jiného závažného důvodu.

b)      Důvody, kvůli nimž může pronajímatel vypovědět pouze nájem  na dobu neurčitou – pokud pronajímatel potřebuje byt pro sebe, svého manžela nebo jinou blízce příbuznou osobu.

Pronajímatel ve výpovědi bude muset nájemce poučit o jeho právu podat proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem do 2 měsíců ode dne, kdy nájemce výpověď obdrží.

Nájemce bude moci vypovědět nájem na dobu neurčitou bez udání důvodu, nájem na dobu určitou však bude moci vypovědět pouze tehdy, změní-li se okolnosti od doby sjednání nájmu natolik, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

2) Výpovědní doba

Výpovědní doba je obecně tříměsíční, nicméně pokud nájemce poruší nějakou svou povinnost zvlášť závažným způsobem, bude mít pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby! Nájemce pak bude povinen odevzdat byt bez zbytečného odkladu, nejpozději do 1 měsíce od obdržení výpovědi.

Za zvlášť závažné porušení povinnosti se bude považovat zejména neplacení nájemného po dobu delší než 3 měsíce, závažné poškozování bytu nebo domu nebo využívání bytu k jinému účelu, než je uvedeno v nájemní smlouvě.

3) Kauce

Nově bude moci pronajímatel po nájemci žádat složení kauce až do výše šestiměsíčního nájemného, dosud to bylo do výše tříměsíčního nájemného. Kauce bude i nadále sloužit k úhradě případných dluhů ze strany nájemce.

4) Zvyšování nájemného

Bude možné si ve smlouvě ujednat každoroční zvyšování nájemného. Pokud zvyšování nájemného ujednáno nebude, bude se postupovat obdobně jako dosud – pronajímatel se s nájemcem buď bude moci na změně výše nájemného dohodnout, anebo požádat o určení výše nájemného soud.

5) Odmítnutí nastěhovat se

Pokud v době, kdy má dojít k nastěhování, nebude byt způsobilý k nastěhování (bude například „vybydlený“) nebo nebude odpovídat stavu, jaký je uveden v nájemní smlouvě, bude mít nájemce právo odmítnout se nastěhovat. Po dobu, kdy z tohoto důvodu nebude v bytě bydlet, nebude muset platit nájemné.

Pokud se nájemce do bytu i přesto nastěhuje, musí po pronajímateli co nejdříve požadovat, aby byt uvedl do řádného stavu a náleží mu přiměřená sleva na nájemném (dokud pronajímatel neodstraní vady).

6) Nedostatek písemné formy nepůsobí vždy neplatnost

V současné době je to tak, že pokud není nájemní smlouva písemná, je absolutně neplatná. I nadále bude pro nájemní smlouvu sice písemná forma vyžadována, ale za předpokladu, že smlouva písemná nebude a bude třeba ústní, pronajímatel vůči nájemci nebude moci namítnout z tohoto důvodu neplatnost smlouvy. To například znamená, že pronajímatel nebude moci trvat na okamžitém vystěhování nájemce z bytu z toho důvodu, že smlouva není písemná a je tak neplatná.

Bude-li nájemce bez písemné smlouvy byt užívat déle než 3 roky, bude se smlouva považovat za řádně uzavřenou.

Na závěr důležité upozornění – nájem bytu se od účinnosti nového občanského zákoníku (která je zatím plánovaná na 1. 1. 2014) bude řídit už tímto novým zákonem, i když byl nájemní vztah uzavřen dříve. Pouze otázky týkající se vzniku nájmu a jiná práva povinnosti, které vznikly před účinností nového občanského zákoníku, se budou řídit občanským zákoníkem „starým“.

Příklad: Nájemní smlouva byla uzavřena 1. 7. 2012 a v únoru 2014 vyšla najevo potřeba významnějších oprav v bytě. Otázky spojené s platnosti nájemní smlouvy a s nastěhováním se budou řídit „starým“ občanským zákoníkem, otázky ohledně toho, kdo bude opravy provádět (zda pronajímatel nebo nájemce) a kdo je zaplatí, se budou řídit novým občanským zákoníkem.

Tento článek slouží k nastínění změn v nájemních vztazích podle občanského zákoníku, konkrétním oblastem se budeme v budoucnu podrobněji věnovat ve zvláštních článcích.

Úprava přechodných ustanovení v „novém“ občanském zákoníku ohledně nájmu bytu je oproti většině jiných závazkových smluv odlišná – práva a povinnosti stran nájmu se od účinnosti občanského zákoníku řídí už novým zákoníkem, i když nájemní vztah vznikl dříve. Většina ostatních smluvních vztahů se řídí tím zákonem, který byl účinný v době jejich vzniku.

To mimo jiné znamená, že v případě, že pronajímatel či nájemce budou nyní nebo později chtít nájemní vztah ukončit výpovědí, bude se platnost/neplatnost výpovědi, výpovědní důvody a výpovědní lhůta řídit již novou úpravou.

Výpovědní doba

Výpovědní doba je i nadále pro obě strany tříměsíční a běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Výpověď musí být písemná a pro počátek výpovědní doby je důležitý okamžik jejího dojití, nikoli pouze odeslání.

Přezkum oprávněnosti výpovědi

Jestliže výpověď dává pronajímatel nájemci, je pronajímatel povinen nájemce poučit o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Pokud tak neučiní, výpověď bude neplatná.

Výpověď ze strany nájemce

Nájemce může vypovědět nájem na dobu neurčitou bez udání důvodu.  Nájem na dobu určitou však bude moci vypovědět pouze tehdy, jestliže se změní okolnosti, z nichž strany při vzniku smlouvy zřejmě vycházely do té míry, že po nájemci není možné rozumně požadovat, aby v nájmu nepokračoval.  Nájemce bude tedy omezen v možnosti dát výpověď z nájmu, minulý občanský zákoník omezení pro nájemce v tomto směru neupravoval. Otevírá se zde prostor pro posouzení, co vše bude moci být považováno za takovou změnu okolností, která bude mít za následek to, že nebude možné po nájemci rozumně požadovat, aby v daném nájemním vztahu setrval.  Spory vzniklé z neurčitosti tohoto ustanovení bude moc závazně vyřešit pouze soud a patrně potrvá mnoho let, než se soudní judikatura ustálí na jednotných názorech.

Výpověď ze strany pronajímatele

Pronajímatel bude moci vypovědět nájem pouze ze zákonem stanovených důvodů, které jsou rozděleny do dvou skupin – pro první z nich bude moci vypovědět nájem jak na dobu určitou, tak na dobu neurčitou, pro druhé z nich bude možné vypovědět pouze nájem na dobu neurčitou.

Mezi důvody, kvůli nimž může pronajímatel vypovědět nájem na dobu určitou i na dobu neurčitou patří například hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu ze strany nájemce, nutnost využít byt jinak z důvodu veřejného zájmu, úmyslný trestný čin nájemce proti pronajímateli, nebo členu jeho domácnosti nebo proti cizímu majetku, který se nachází v domě, nájem je možné vypovědět také z jiného závažného důvodu.

Pod hrubé porušení povinností ze strany nájemce, případně pod jiný závažný důvod, bude patrně možné podřadit důvody, které byly i dříve výpovědními důvody – užívání bytu v rozporu s nájemní smlouvou, úmyslné a hrubé narušování soužití v domě, neplacení nájemného a podobně. Dá se předpokládat, že soudy budou v těchto případech akceptovat judikaturu vzniklou za platnosti původního občanského zákoníku. V občanském zákoníku je nyní výslovně uveden jako výpovědní důvod také „jiný závažný důvod“, což na jedné straně znamená větší flexibilitu pro pronajímatele, na druhé straně to bude znamenat nižší právní jistotu pro nájemce – i zde budou nepochybně vznikat spory o tom, zda konkrétní důvod je či není dostatečně závažný.

Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou také tehdy, pokud potřebuje byt pro sebe nebo svého manžela, který hodlá opustit rodinnou domácnost a za předpokladu, že byl podán návrh na rozvod nebo bylo manželství již rozvedeno, nebo pokud pronajímatel potřebuje byt pro svého příbuzného nebo příbuzného svého manžela, což je omezeno na předky, potomky nebo sourozence.

Výpověď ze zvlášť závažných důvodů

Ze zvlášť závažných důvodů je pronajímatel oprávněn vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce byt bez zbytečného odkladu nejpozději však do 1 měsíce od skončení nájmu odevzdal. Ještě před takovýmto ukončením nájmu je pronajímatel povinen nájemce vyzvat k tomu, aby odstranil své závadné chování nebo protiprávní stav. Pro tuto výzvu (stejně jako pro výpověď) lze doporučit písemnou formu umožňující prokazatelné doručení nájemci, například doporučený dopis s dodejkou.

Jako zvlášť závažné porušení povinnosti zákon vymezuje neplacení nájemného po dobu delší než 3 měsíce, závažné poškozování bytu nebo domu, působení závažné škody nebo obtíží pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, nebo využívání bytu k jinému účelu, než je uvedeno v nájemní smlouvě. Tento výčet je však pouze příkladmý.

Pronajímatel je povinen ve výpovědi uvést, v čem spatřuje ono zvlášť závažné porušení povinnosti. Neučiní-li tak, zákon stanoví, že se k takové výpovědi nepřihlíží. K výpovědi se také nepřihlíží, pokud pronajímatel před doručením výpovědi nájemce nevyzve k nápravě.