Menu

Nájemní vztahy

Služby – plnění spojená s užíváním bytu

Tento článek se zabývá stanovením a rozúčtováním služeb spojených s užíváním bytu v domě s byty.

Poskytovatelem služeb je vlastník nemovitosti nebo vlastník jednotky v domě rozděleném na jednotky v případě, že je byt užíván na základě nájemní smlouvy, nebo společenství vlastníků jednotek. Příjemcem služeb je nájemce bytu nebo vlastník jednotky v domě, v němž je společenství vlastníků jednotek. Službami jsou zejména:

  • dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody,
  • dodávka vody a odvádění odpadních vod,
  • provoz výtahu,
  • osvětlení společných prostor v domě,
  • úklid společných prostor v domě,
  • odvoz odpadních vod a čištění jímek,
  • umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů,
  • odvoz komunálního odpadu.

Poskytovatel služeb a jejich příjemce si rozsah poskytovaných služeb mohou dohodnout – to znamená, že je možné se dohodnout tak, že některé z výše uvedených služeb si bude zajišťovat sám příjemce, nebo je také možné, že poskytovatel bude kromě těchto služeb zajišťovat ještě další. Také je možné, že o rozsahu poskytovaných služeb rozhodne družstvo (jedná-li se o družstevní byt) nebo společenství vlastníků jednotek (jedná-li se o byt v domě se společenstvím vlastníků jednotek). Způsob rozúčtování musí být určen před poskytováním služby.

Zálohy za služby

Poskytovatel služeb má právo požadovat po příjemci zálohy na úhradu nákladů na služby poskytované s užíváním bytu. Výše záloh se stanoví dohodou, nebo o ní rozhodne družstvo, nebo společenství. Poskytovatel služeb může změnit v průběhu roku měsíční zálohu v míře odpovídající změně ceny služby nebo z dalších oprávněných důvodů, zejména změny rozsahu nebo kvality služby. Změněnou měsíční zálohu může poskytovatel požadovat nejdříve od prvního dne měsíce následujícího po doručení písemného oznámení nové výše zálohy. Změna výše měsíční zálohy musí být v oznámení řádně odůvodněna, jinak ke zvýšení zálohy nedojde a příjemce není povinen hradit zvýšenou zálohu.

Rozúčtování tepla a teplé vody

Rozúčtování tepla a teplé vody, pokud se provádí centralizovaně, se provádí na základě dohody poskytovatele těchto služeb se všemi nájemci v domě, u družstevních bytů se členy družstva, u společenství vlastníků jednotek se členy společenství. Změna způsobu rozúčtování nákladů na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody je možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období. Pokud nedojde k dohodě, provádí se rozúčtování podle vyhlášky č. 372/2001 Sb., o níž pojednává jiný článek.

Rozúčtování ostatních služeb

Způsob rozúčtování poskytovatel služeb ujedná s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o něm rozhodne družstvo, anebo společenství. Změna způsobu rozúčtování je možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období.

Nedojde-li k dohodě, rozhodnutí družstva nebo společenství, rozúčtují se náklady na dodávku vody a odvádění odpadních vod v poměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech, náklady na provoz a čištění komínů podle počtu využívaných vyústění do komínů, náklady na umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu podle počtu kabelových zásuvek, náklady na provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, odvoz komunálního odpadu, popřípadě další služby sjednané mezi poskytovatelem služeb a příjemcem služeb podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování.

Vyúčtování

Vyúčtování je poskytovatel služeb povinen doručit do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období (stejnou lhůtu poskytuje vyhláška č. 372/2001 Sb.). Poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování. Finanční vyrovnání provedou poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb.

Příjemce služeb může do 5 měsíců od skončení zúčtovacího období poskytovatele požádat, aby mu odložil náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování. Příjemce je oprávněn pořídit si kopie těchto podkladů.

K vyúčtování může příjemce služeb podat námitky – tyto musí podat neprodleně, nejpozději však do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování nebo doložení dokladů. Poskytovatel je povinen námitky vyřídit nejpozději do 30 dnů od doručení námitek.

            Iva Palkovská
Poradkyně SOS – Asociace 

6 největších změn v nájmu bytu po účinnosti nového občanského zákoníku

V tomto článku Vám přinášíme nejvýraznější změny spojené s účinností „nového“ občanského zákoníku, které se týkají oblasti nájmu bytu a vztahů  mezi pronajímatelem a nájemcem.

1) Výpovědní důvody

Výpovědní důvody ze strany pronajímatele se budou dělit na dva druhy:

a)      Důvody, kvůli nimž může pronajímatel vypovědět nájem na dobu určitou i na dobu neurčitou – mezi tyto patří například hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu ze strany nájemce, nutnost využít byt jinak z důvodu veřejného zájmu, úmyslný trestný čin nájemce proti pronajímateli, nebo členu jeho domácnosti nebo proti cizímu majetku, který se nachází v domě, nájem je možné vypovědět také z jiného závažného důvodu.

b)      Důvody, kvůli nimž může pronajímatel vypovědět pouze nájem  na dobu neurčitou – pokud pronajímatel potřebuje byt pro sebe, svého manžela nebo jinou blízce příbuznou osobu.

Pronajímatel ve výpovědi bude muset nájemce poučit o jeho právu podat proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem do 2 měsíců ode dne, kdy nájemce výpověď obdrží.

Nájemce bude moci vypovědět nájem na dobu neurčitou bez udání důvodu, nájem na dobu určitou však bude moci vypovědět pouze tehdy, změní-li se okolnosti od doby sjednání nájmu natolik, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

2) Výpovědní doba

Výpovědní doba je obecně tříměsíční, nicméně pokud nájemce poruší nějakou svou povinnost zvlášť závažným způsobem, bude mít pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby! Nájemce pak bude povinen odevzdat byt bez zbytečného odkladu, nejpozději do 1 měsíce od obdržení výpovědi.

Za zvlášť závažné porušení povinnosti se bude považovat zejména neplacení nájemného po dobu delší než 3 měsíce, závažné poškozování bytu nebo domu nebo využívání bytu k jinému účelu, než je uvedeno v nájemní smlouvě.

3) Kauce

Nově bude moci pronajímatel po nájemci žádat složení kauce až do výše šestiměsíčního nájemného, dosud to bylo do výše tříměsíčního nájemného. Kauce bude i nadále sloužit k úhradě případných dluhů ze strany nájemce.

4) Zvyšování nájemného

Bude možné si ve smlouvě ujednat každoroční zvyšování nájemného. Pokud zvyšování nájemného ujednáno nebude, bude se postupovat obdobně jako dosud – pronajímatel se s nájemcem buď bude moci na změně výše nájemného dohodnout, anebo požádat o určení výše nájemného soud.

5) Odmítnutí nastěhovat se

Pokud v době, kdy má dojít k nastěhování, nebude byt způsobilý k nastěhování (bude například „vybydlený“) nebo nebude odpovídat stavu, jaký je uveden v nájemní smlouvě, bude mít nájemce právo odmítnout se nastěhovat. Po dobu, kdy z tohoto důvodu nebude v bytě bydlet, nebude muset platit nájemné.

Pokud se nájemce do bytu i přesto nastěhuje, musí po pronajímateli co nejdříve požadovat, aby byt uvedl do řádného stavu a náleží mu přiměřená sleva na nájemném (dokud pronajímatel neodstraní vady).

6) Nedostatek písemné formy nepůsobí vždy neplatnost

V současné době je to tak, že pokud není nájemní smlouva písemná, je absolutně neplatná. I nadále bude pro nájemní smlouvu sice písemná forma vyžadována, ale za předpokladu, že smlouva písemná nebude a bude třeba ústní, pronajímatel vůči nájemci nebude moci namítnout z tohoto důvodu neplatnost smlouvy. To například znamená, že pronajímatel nebude moci trvat na okamžitém vystěhování nájemce z bytu z toho důvodu, že smlouva není písemná a je tak neplatná.

Bude-li nájemce bez písemné smlouvy byt užívat déle než 3 roky, bude se smlouva považovat za řádně uzavřenou.

Na závěr důležité upozornění – nájem bytu se od účinnosti nového občanského zákoníku (která je zatím plánovaná na 1. 1. 2014) bude řídit už tímto novým zákonem, i když byl nájemní vztah uzavřen dříve. Pouze otázky týkající se vzniku nájmu a jiná práva povinnosti, které vznikly před účinností nového občanského zákoníku, se budou řídit občanským zákoníkem „starým“.

Příklad: Nájemní smlouva byla uzavřena 1. 7. 2012 a v únoru 2014 vyšla najevo potřeba významnějších oprav v bytě. Otázky spojené s platnosti nájemní smlouvy a s nastěhováním se budou řídit „starým“ občanským zákoníkem, otázky ohledně toho, kdo bude opravy provádět (zda pronajímatel nebo nájemce) a kdo je zaplatí, se budou řídit novým občanským zákoníkem.

Tento článek slouží k nastínění změn v nájemních vztazích podle občanského zákoníku, konkrétním oblastem se budeme v budoucnu podrobněji věnovat ve zvláštních článcích.

 

Iva Palkovská
Odborný právní poradce SOS – Asociace

Výpověď z nájmu bytu

Úprava přechodných ustanovení v „novém“ občanském zákoníku ohledně nájmu bytu je oproti většině jiných závazkových smluv odlišná – práva a povinnosti stran nájmu se od účinnosti občanského zákoníku řídí už novým zákoníkem, i když nájemní vztah vznikl dříve. Většina ostatních smluvních vztahů se řídí tím zákonem, který byl účinný v době jejich vzniku.

To mimo jiné znamená, že v případě, že pronajímatel či nájemce budou nyní nebo později chtít nájemní vztah ukončit výpovědí, bude se platnost/neplatnost výpovědi, výpovědní důvody a výpovědní lhůta řídit již novou úpravou.

Výpovědní doba

Výpovědní doba je i nadále pro obě strany tříměsíční a běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Výpověď musí být písemná a pro počátek výpovědní doby je důležitý okamžik jejího dojití, nikoli pouze odeslání.

Přezkum oprávněnosti výpovědi

Jestliže výpověď dává pronajímatel nájemci, je pronajímatel povinen nájemce poučit o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Pokud tak neučiní, výpověď bude neplatná.

Výpověď ze strany nájemce

Nájemce může vypovědět nájem na dobu neurčitou bez udání důvodu.  Nájem na dobu určitou však bude moci vypovědět pouze tehdy, jestliže se změní okolnosti, z nichž strany při vzniku smlouvy zřejmě vycházely do té míry, že po nájemci není možné rozumně požadovat, aby v nájmu nepokračoval.  Nájemce bude tedy omezen v možnosti dát výpověď z nájmu, minulý občanský zákoník omezení pro nájemce v tomto směru neupravoval. Otevírá se zde prostor pro posouzení, co vše bude moci být považováno za takovou změnu okolností, která bude mít za následek to, že nebude možné po nájemci rozumně požadovat, aby v daném nájemním vztahu setrval.  Spory vzniklé z neurčitosti tohoto ustanovení bude moc závazně vyřešit pouze soud a patrně potrvá mnoho let, než se soudní judikatura ustálí na jednotných názorech.

Výpověď ze strany pronajímatele

Pronajímatel bude moci vypovědět nájem pouze ze zákonem stanovených důvodů, které jsou rozděleny do dvou skupin – pro první z nich bude moci vypovědět nájem jak na dobu určitou, tak na dobu neurčitou, pro druhé z nich bude možné vypovědět pouze nájem na dobu neurčitou.

Mezi důvody, kvůli nimž může pronajímatel vypovědět nájem na dobu určitou i na dobu neurčitou patří například hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu ze strany nájemce, nutnost využít byt jinak z důvodu veřejného zájmu, úmyslný trestný čin nájemce proti pronajímateli, nebo členu jeho domácnosti nebo proti cizímu majetku, který se nachází v domě, nájem je možné vypovědět také z jiného závažného důvodu.

Pod hrubé porušení povinností ze strany nájemce, případně pod jiný závažný důvod, bude patrně možné podřadit důvody, které byly i dříve výpovědními důvody – užívání bytu v rozporu s nájemní smlouvou, úmyslné a hrubé narušování soužití v domě, neplacení nájemného a podobně. Dá se předpokládat, že soudy budou v těchto případech akceptovat judikaturu vzniklou za platnosti původního občanského zákoníku. V občanském zákoníku je nyní výslovně uveden jako výpovědní důvod také „jiný závažný důvod“, což na jedné straně znamená větší flexibilitu pro pronajímatele, na druhé straně to bude znamenat nižší právní jistotu pro nájemce – i zde budou nepochybně vznikat spory o tom, zda konkrétní důvod je či není dostatečně závažný.

Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou také tehdy, pokud potřebuje byt pro sebe nebo svého manžela, který hodlá opustit rodinnou domácnost a za předpokladu, že byl podán návrh na rozvod nebo bylo manželství již rozvedeno, nebo pokud pronajímatel potřebuje byt pro svého příbuzného nebo příbuzného svého manžela, což je omezeno na předky, potomky nebo sourozence.

Výpověď ze zvlášť závažných důvodů

Ze zvlášť závažných důvodů je pronajímatel oprávněn vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce byt bez zbytečného odkladu nejpozději však do 1 měsíce od skončení nájmu odevzdal. Ještě před takovýmto ukončením nájmu je pronajímatel povinen nájemce vyzvat k tomu, aby odstranil své závadné chování nebo protiprávní stav. Pro tuto výzvu (stejně jako pro výpověď) lze doporučit písemnou formu umožňující prokazatelné doručení nájemci, například doporučený dopis s dodejkou.

Jako zvlášť závažné porušení povinnosti zákon vymezuje neplacení nájemného po dobu delší než 3 měsíce, závažné poškozování bytu nebo domu, působení závažné škody nebo obtíží pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, nebo využívání bytu k jinému účelu, než je uvedeno v nájemní smlouvě. Tento výčet je však pouze příkladmý.

Pronajímatel je povinen ve výpovědi uvést, v čem spatřuje ono zvlášť závažné porušení povinnosti. Neučiní-li tak, zákon stanoví, že se k takové výpovědi nepřihlíží. K výpovědi se také nepřihlíží, pokud pronajímatel před doručením výpovědi nájemce nevyzve k nápravě.

Iva Palkovská
Odborný právní poradce SOS – Asociace