Jaká mám jako nájemce práva a jaké povinnosti?

Nájemce je podle občanského zákoníku považován za slabší smluvní stranu a na základě této koncepce mu zákonodárce přiznává vyšší míru ochrany. Ta se projevuje mj. v tom, že mu pronajímatel může dát výpověď z nájmu pouze z důvodů zákonem vymezených.

V tomto článku rozebereme nejenom zákonem přiznaná práva nájemce, ale i povinnosti, které mu zákon ukládá.  

Mezi nejvýznamnější práva nájemce patří právo v bytě pracovat nebo podnikat, pokud tyto činnosti nezvýší zatížení pro byt. Nájemce může přijímat v bytě další osoby. V tomto ohledu je třeba podotknout, že v případě přijetí nového člena domácnosti, je nájemce povinen, nejpozději do dvou měsíců, oznámit zvýšení počtu osob žijících v bytě pronajímateli. V opačném případě by se jednalo o závažné porušení povinnosti, což by mohlo vést i k rozvázání závazku ze strany pronajímatele.

Poměrně diskutovaným právem nájemce je právo chovat v bytě zvíře. Chovat v bytě zvíře může nájemce za předpokladu, že tento chov nepůsobí pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu nepřiměřené obtíže. Při posuzování, zda nájemce může tohoto práva využít, je třeba zohlednit například povahu bytu či domu, tedy jestli se jedná o rodinný dům nebo byt v činžovním domě. Musíme posuzovat druh zvířete, tedy jestli se jedná o prase nebo kočku. Je také třeba posoudit počet zvířat, nebezpečí pro okolí nebo hluk, který zvíře působí.

Nájemce je povinen užívat byt řádně v souladu se smlouvou a dodržovat pravidla obvyklá pro chování v domě. Je povinen provádět pouze tzv. běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Co se rozumí pojmy běžná údržba a drobné opravy nenalezneme v občanském zákoníku, kde je nájem obecně upraven, ale v nařízení vlády o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu.

Běžnou údržbou se podle zmíněného nařízení rozumí udržování a čištění bytu včetně jeho zařízení a vybavení a udržování bytu ve funkčním stavu. Jedná se zejména o malování, opravu omítek, tapetování, čištění podlah či obkladů stěn. Drobnými opravami se rozumí opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele. Jedná se především o opravy vypínačů, jističů, kování, klik, odsavačů par, digestoří, umyvadel, van, kuchyňských linek, nebo o opravy, u nichž výše nákladů nepřesahuje 1000 Kč.

Právní normy obsažené v občanském zákoníku, které upravují nájem, jsou povahy dispozitivní, tudíž si strany mohou dojednat i jiná práva a povinnosti a odchýlit se tak od zákona. Jak už ale bylo zmíněno, zákon ochraňuje slabší stranu – nájemce. V této oblasti se jedná o tzv. relativně kogentní normy, od nichž se lze odchýlit pouze ve prospěch nájemce. Minimální zákonná práva musí nájemci zůstat zachována. 

Hana Fialová, odborná právní poradkyně SOS-A, z.s.