Menu

Nájemní vztahy

ROZÚČTOVÁNÍ TEPLA A TEPLÉ VODY V BYTOVÝCH DOMECH

Spotřebitelé se na nás často obracejí s dotazy ohledně rozúčtování plateb za teplo v bytových domech. Při vytápění hodně záleží na poloze bytu a na tom, zda jsou sousední byty přetápěné, nebo naopak studené. Velkou roli hraje i to, že se části spotřebitelů v poslední době podstatně změnily platby, což je způsobené novou právní úpravou. Tuto problematiku upravuje Vyhláška č. 269/2015 Sb., o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům (dále jen „Vyhláška“).

ROZÚČTOVÁNÍ TEPLA

Vyhláška stanovuje rozsah výše základní a spotřební složky u rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody. Dále pak stanovuje náležitosti, které musí splňovat vyúčtování těchto nákladů. Platba za teplo se skládá z tzv. základní a spotřební složky. Základní složku určuje poskytovatel služeb v rozmezí od 30 % do 50 % celkových nákladů. Spotřební složka se určuje podle hodnot, které naměřili měřidla. Odečty měřidel provádí poskytovatel služby minimálně jednou ročně, vždy však na konci zúčtovacího období. Tam, kde nejsou měřidla instalována, je spotřební složka rozdělena stejně jako složka základní. Výše základní a spotřební složky se pak vypočítá dle vzorců, které nalezneme v příloze Vyhlášky.

Z fyzikální podstaty tepla a jeho šíření vyplývá, že bude spravedlivější nastavit větší podíl základní složky v zateplených domech, kde dochází k menším tepelným ztrátám a více se projevují takové faktory jako proslunění a tepelná výměna se sousedními byty. V domech, kde dochází k větším tepelným únikům, bude naopak lepší určit větší podíl spotřební složky. Společenství vlastníků a bytová družstva by měla zohledňovat zejména byty, které jsou nad sklepními prostory nebo pod střechou. Tyto byty mají tepelné ztráty největší.

Je nutno dodat, že rozúčtování tepla nikdy nebude zcela spravedlivé a vždy bude bohužel docházet k situacím, kdy některé byty budou zvýhodněny a některé budou doplácet. I z tohoto důvodu je ve vyhlášce ustanovení, dle kterého rozdíl v nákladech na 1 m2 započitatelné podlahové plochy nesmí překročit u konečných spotřebitelů s měřením či indikací v zúčtovací jednotce hodnotu 100 % oproti průměru zúčtovací jednotky v daném zúčtovacím období. Ostatně už při koupi bytu by se měl člověk zamyslet nad tím, jaké budou náklady na vytápění s ohledem na orientaci bytu na světové strany a na umístění bytu v domě.

ROZÚČTOVÁNÍ TEPLÉ VODY

Náklady na teplo spotřebované při přípravě teplé vody se účtují dle stejné Vyhlášky a také se dělí na základní a spotřební složku. Základní složka vždy činí 30 % a určuje se obdobně jako základní složka u tepla. Spotřební složka tvoří 70 % nákladů a rozpočítává se poměrně podle náměrů vodoměrů instalovaných u konečných spotřebitelů. V případě, že u konečných spotřebitelů nejsou vodoměry instalovány, postupuje se dle § 4 odst. 3 Vyhlášky, a to buď rozdělením spotřební složky podle průměrného počtu osob, které byt nebo nebytový prostor v zúčtovacím období využívaly, nebo v případě dohody všech konečných spotřebitelů podle poměrů velikostí podlahové plochy. Rozdíly ve vybavení jednotlivých zúčtovacích jednotkách, které mají vliv na spotřebu teplé vody, však musí určit odborné posouzení.

Pokud spotřebitel neumožní instalaci vodoměru, přes opakované prokazatelné upozornění neumožní jejich odpočet, nebo je ovlivní, pak je u tohoto spotřebitele spotřební složka určena ve výši trojnásobku průměrné hodnoty spotřební složky nákladů na 1 m2  podlahové plochy. Vzorec pro výpočet je v příloze 2 Vyhlášky.

VYÚČTOVÁNÍ NÁKLADŮ

Vyúčtování podává poskytovatel služeb, přičemž uvádí spotřebu tepla na ohřev vody v GJ a množství vody v m3, dále jednotkové ceny tepla na ohřev vody v Kč/GJ a vody v Kč/m3. Poskytoval rovněž uvede procentuální rozdělní základních a spotřebních složek nákladů na teplo a teplou vodu. V případě účtování podle počtu osob nebo podle podlahové plochy uvede poskytovatel i tyto údaje. Dále uvede skutečný náměr všech měřidel podle zákona o meteorologii a zúčtovací jednotku vyjádřenou v GJ na m2 z podlahové plochy. Je třeba uvést i koeficienty a součinitele použité pro přepočty podlahové plochy a přepočty odečtů měřidel.

ZÁVĚREM

Vyhláška má za cíl vyrovnat rozdíly mezi byty, kde se zákonitě musí topit více, a byty, kde stačí topit méně. Dále má přestat zvýhodňovat ty, co se tzv. nechávají vytápět od sousedů, díky vhodné poloze svého bytu. Na duhou stranu nemotivuje spotřebitele k tomu, aby při topení šetřili, což může vést ke zvýšení nákladů za topení téměř pro všechny byty v daném domě.

Petr Gloc,

Odborný právní poradce SOS – Asociace, z.s.

Sleva z nájemného

            Každému nájemci se vyplatí mít neustále na paměti jednak povinnosti své, jednak také povinnosti „svého“ pronajímatele a nebát se na ně upozornit. Pronajímatel je totiž nájemní smlouvou zavázán mimo jiné udržovat pronajímanou věc ve stavu způsobilém k nájmu a zajistit nájemci její nepřerušené užívání. Pokud tak nečiní, může nájemce například žádat přiměřenou slevu z nájemného. V jakých případech je sleva z nájemného možná?

Neodstranění poškození či vady pronajímatelem

Pokud jako nájemce bytu oznámíte pronajímateli poškození nebo vadu v bytě, je jeho povinností odstranit ji v přiměřené době, ledaže byly způsobeny porušením povinnosti z Vaší strany (např. nešetrným užíváním bytu). Jestliže by se jednalo o tak závažná poškození či vady (dále jen poškození) kvůli kterým nelze v bytě vůbec bydlet, můžete se rozhodnout i pro okamžité vypovězení nájmu pro jeho nepoužitelnost.

Přiměřenou dobu, kterou zákon poskytuje pronajímateli na odstranění vady, lze dle judikatury chápat jako lhůtu v řádu dnů, max. týdnů, tedy jako co nejkratší časový úsek (vždy je třeba vzít v úvahu charakter vady – vyměnit kohoutek lze reálně provést do týdne, vymalovat celý byt poté, co vás vytopí soused, už trochu déle). V případě, že pronajímatel poškození neodstraní v přiměřené době, může je nájemce odstranit sám a následně žádat náhradu odůvodněných nákladů (např. cena materiálu, ale i cena vynaložené práce).

Do doby, než si nájemce vadu odstraní sám nebo ji (opožděně) odstraní pronajímatel, má nájemce nárok na slevu z nájemného. K uplatnění nároku na náhradu nákladů i nároku na slevu je však nezbytné, aby nájemce poškození oznámil bez zbytečného odkladu poté, co jej měl a mohl při řádné péči zjistit! Poškození také nesmí být nepodstatné, tedy nijak závažně neztěžující užívání bytu.

POZOR! Drobné opravy v bytě a náklady související s jeho běžnou údržbou nájemce hradí sám.

Nezbytná oprava bytu

Nájemce musí strpět nezbytnou opravu věci, a to i když mu její provedení způsobí obtíže. Nezbytnou opravou se pak rozumí oprava, bez které by nájemce věc nemohl užívat ke sjednanému účelu. Nájemce při jejím provádění nemá právo na slevu z nájemného automaticky, nýbrž jen pokud oprava ztěžuje užívání věci nad obvyklou míru (např. nadměrný hluk, neposkytování služeb spojených s užíváním věci) nebo trvá nepřiměřeně dlouho vzhledem k době nájmu (např. 2 měsíce při půlročním nájmu. Zde má nájemce nárok na úhradu účelně vynaložených nákladů, jenž musí vynaložit, aby umožnil provedení opravy (stěhování atd.)

Vady v poskytování plnění spojeného s užíváním bytu

Pronajímatel má povinnost zajistit po dobu nájmu nezbytné služby (dodávky vody, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu apod.). Nárok na slevu z nájemného vzniká nájemci, nejsou-li tato plnění poskytována vůbec (např. neteče teplá voda) nebo dochází-li k významným výpadkům v jejich poskytování.

 

Právo na přiměřenou slevu z nájmu je nutné uplatnit u pronajímatele, nejlépe doporučeným dopisem s dodejkou, a to bez zbytečného odkladu, nejpozději však do 6 měsíců.

Brigita Štadlerová
odborná právní poradkyně SOS – Asociace

Podnájem bytu

V předchozích článcích jsme již podrobně představili problematiku nájmů. Jak je tomu však s podnájmem? Je nutné podnájem rozlišovat od nájmu? Liší se něco nebo jde vlastně o stejnou věc?

Rozdíl je z pohledu práva zcela zásadní. Na začátek uveďme, že na rozdíl od nájmu podnájem nesjednáváme s vlastníkem bytu, ale s nájemcem, který v bytě přebývá. Z toho plyne přímá závislost na nájemní smlouvě mezi nájemcem a vlastníkem, což je rozhodující pro celou řadu dalších skutečností.

Stejně jako v případě nájmu, také podnájem se řídí úpravou dle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v účinném znění. Klíčové pro podnájemní smlouvu je to, že podnájemník nepobírá ze zákona stejné ochrany jako nájemce. Zákon nestanovuje práva a povinnosti smluvních stran tak, jak je tomu u nájmu bytu, a proto je nezbytné pamatovat na takové vymezení již ve smlouvě.

Velmi důležité je dohodnout si dobu trvání podnájmu a výpovědní dobu včetně podmínek, za jakých může být smlouva vypovězena. Neujednáte-li si ji, může vás nájemce z bytu vystěhovat ze dne na den. Dále si ve smlouvě domluvte, co v bytě můžete, musíte či nesmíte, k jakému dni máte zaplatit, jak je to s energiemi (kdo je platí a jaké jsou výše záloh), zdali je v ceně internet, jak je to s užíváním veřejných prostor a zda můžete byt upravovat – jak je to s malováním, navrtáním poliček nebo opravou vrzající podlahy.

Vhodné je vyžádat si nahlédnutí do nájemní smlouvy mezi pronajímatelem a nájemcem. Jelikož podnájem skončí vždy nejpozději s nájem, je dobré vědět, na jakou dobu má nájemce sjednanou svou nájemní smlouvu, aby vás v půlce sjednané doby nepřišel vystěhovat pronajímatel s tím, že s nájemcem končíte i vy.

U sjednávání smlouvy o podnájmu je vždy důležité uvědomit si okolnosti vzniku. Jestliže nájemce dává do podnájmu část bytu a v bytě sám bude bydlet, není nutný souhlas vlastníka bytu. To neplatí u podnájmu celého bytu, kdy je souhlas vyžadován. V případě, že souhlas nebyl udělen, jedná se o hrubé porušení povinností nájemce, což může vést k ukončení nájmu a v důsledku toho i podnájmu. Doporučujeme proto vždy, aby vám nájemce písemný souhlas vlastníka před uzavřením smlouvy předložil.

Závěrem tedy nutno říci, že u podnájemní smlouvy je potřeba dát si pozor mnohem více, než u smlouvy nájemní. Zatímco nájemní smlouva o pronájmu bytu je bohatě upravena v zákoně a obsahuje ustanovení, které vylučuje ujednání pro nájemce nevýhodná, u podnájemce tomu tak není. Je tedy důležité velmi dobře si přečíst, co podepisujete, a trvat na sepsání rozumných podmínek. Zejména je potřeba ohlídat si dobu, na niž se podnájem sjednává, výpovědní dobu a podmínky výpovědi.

Štěpán Houdek
odborný právní poradce SOS – Asociace

Úrok z jistoty nájemného

Dne 1. 1. 2014 vstoupil v účinnost zákon č. 89/2012 Sb., „nový“ občanský zákoník, v účinném znění (dále jen NOZ), který s sebou přinesl velkou řadu mnohdy radikálních změn. Život většiny běžných lidí tyto změny zasáhly, aniž by si to uvědomovali. Ať už jde o lhůtu vrácení peněz při odstoupení od smlouvy u nákupu přes internet nebo celou řadu mnohdy závratných změn v nájmu.

Jedna z těchto změn se týká tohu, čemu jsme do roku 2014 říkali kauce. Teď mluvíme o tzv. jistotě z nájmu podle § 2254 NOZ. Pronajímatel po vás, jako nájemci, může chtít jistotu maximálně do výše  šesti měsíčních nájmů, což může být ve větších městech částka, která se vyšplhá až k 100.000,- Kč. Co ví málokdo je, že po skončení nájmu má nájemce dle § 2254 odst. 2 nárok na vrácení jistoty i s úroky.

Znění a účel tohoto paragrafu potvrzuje, vedle výkladů renomovaných právníků, také samotná důvodová zpráva tvůrců NOZ, která říká, že jistota z nájmu je něco, z čeho nájemce nemá jakékoliv protiplnění. Jistotu si bere pronajímatel pro případ, že nájemce předmět nájmu, tedy byt nebo jeho příslušenství, poškodí. Ve chvíli, kdy nájemce nemalou částku pronajímateli předává, nedostává nic nazpět, a proto tvůrci NOZ věří, že předáním peněžní částky pronajímateli, který je může dále zhodnotit, i kdyby jen vložením na spořicí účet v bance, dochází ke vzniku nároku na úrok při vrácení jistoty po skončení nájmu zpět do vlastnictví nájemce. Starý občanský zákoník, tj. zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, používal frázi „vrácení nevyčerpaných peněžních prostředků s příslušenstvím“. Zde bylo diskutabilní, co se vlastně příslušenstvím rozumí, tedy o jakém úroku se hovoří. V případě NOZ se odkazuje na § 1802, který říká, že není-li úrok ujednán a neupravuje-li ho právní předpis, použije se výše úroku, který v místě bydliště či sídla dlužníka poskytují banky v době uzavření úvěru, přičemž dlužníkem je v tomto případě pronajímatel. Tento názor zastává, a ve svém článku na epravo.cz jej i publikovala, advokátka Mgr. Lucie Čabanová z advokátní kanceláře Toman, Devátý & partneři. Stejný názor zaujala i advokátní kancelář Bultas, Kvítková, Kareta, která na svých webových stránkách upozorňuje na možnost nájemce požadovat úrok sjednaný podle § 1802. Stejně jako Mgr. Čabanová však i Bultas, Kvítková, Kareta upozorňují na problematické určení výše úroku.

Běžný občan nesleduje každý den, jaký je zprůměrovaný úrok, které banky v jeho okolí požadují. Vyvstává tedy otázka, jak vyřešit, kolik má pronajímatel nájemci po skončení nájmu vyplatit. Proto doporučujeme, aby si pronajímatel s nájemcem tuto částku ideálně dohodli už při uzavření nájemní smlouvy. Než zpětně vyhledávat, kolik banky úrokovaly, domluvíte se. Zde je důležité vědět, že ve smyslu § 2235 odst. 1 NOZ by ujednání, který by úroky stanovilo na nulu, bylo zakázané ujednání, tzn. nepřihlíželo by se k němu. Abyste tuto situaci nemuseli řešit, dejte si pozor, aby pronajímatel podobné ustanovení do smlouvy nevložil a raději se snažte domluvit na úroku, který bude schůdný pro obě strany.  Řešit je potřeba však i případy, kdy nájemní smlouva byla uzavřena před účinností NOZ. Nájem uzavřený před účinností NOZ se od 1. 1. 2014 řídí úpravou NOZ podle § 3074, jedná se tedy o výjimku od běžné zásady, která říká, že co bylo uzavřeno před NOZ, řídí se úpravou účinných právních předpisů v té době. Situace je ale malinko komplikovanější, do 31. 12. 2013 by se výše úroku vypočítávala podle starého zákoníku, od 1. 1. 2014 pak podle nového zákoníku.

Na co je důležité pamatovat je, že jistota není pouze jen tak nějaká částka, kterou si od vás ze své libovůle pronajímatel vezme. Slouží k zajištění případných pohledávek, klasicky tedy pro případ, že v nájemním bytě něco rozbijete a odmítáte pronajímateli danou věc uhradit. Než tedy začnete vyžadovat úroky, musíte napřed vyřešit celý proces ukončení nájmu, odečíst jakékoliv pohledávky, které NOZ uzná jako způsobilé, a pak teprve žádat příslušnou částku.

Adam Plajner

odborný právní poradce SOS – Asociace

Na co si dát pozor při uzavírání nájemní smlouvy bytu

Nájem bytu a domu se řídí speciálními ustanoveními, jenž nalezneme v § 2235 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v účinném znění (dále jen NOZ). Pro tyto případy se nepoužijí obecná ustanovení o nájmu §2201 a násl., která zahrnují širší okruh vztahů. Nový občanský zákoník je založen na smluvní volnosti stran, a proto se i nájemní smlouva řídí pravidly, na kterých se strany v nájemní smlouvě dohodly, pokud nejsou v rozporu se zákonem.

Hned na začátek je důležité upozornit na zásadní rozdíl mezi nájmem a podnájmem. Při uzavírání smlouvy o nájmu Vám byt pronajímá zpravidla přímo vlastník a můžete se domáhat mnoha práv, které zákon poskytuje. Smlouvu o podnájmu naopak uzavíráte s nájemcem a rozsah Vašich práv je značně limitován. Proto je nutné být ostražitým, když, např. jako student, uzavíráte nájemní smlouvu uprostřed semestru na studentském bytě s jiným studentem, zdali je opravdu vlastníkem bytu nebo pouze nájemníkem. Název smlouvy totiž není rozhodující, rozhodující je obsah.

Forma a obsah smlouvy

Při sjednávání nájemní smlouvy je požadována písemná forma na základě §2237 NOZ, chráněni jsou však i ti nájemci, kteří smlouvu písemně neuzavřeli. Takový nájemce má po uplynutí tří let užívání bytu v dobré víře stejná práva jako nájemce, který smlouvu uzavřel písemně. Nájemní smlouva se vyhotovuje ve dvou stejnopisech, tj. dvou originálech, každý pro jednu stranu. Svůj stejnopis si pečlivě uschovejte a hlavně zkontrolujte, že je na Vašem vyhotovení podpis obou stran.

Smlouvu si pečlivě prostudujte, než něco podepíšete. Zaměřte se na cenu, práva a povinnosti a postup ukončení nájmu. Jakmile je smlouva podepsaná, a není-li v ní obsažena podstatná chyba, smlouva je platná a vás zavazuje k určitému plnění. Pokud si nejste jisti a máte možnost, nejlepší je zanést ji buď nějakému známému zběhlému v právu, nebo na nějakou z našich poraden po celé ČR, kde vám ji bezplatně zkontrolujeme.

Nájemné a jistota

Ustanovení §2246 stanovují povinnost sjednat ve smlouvě pevnou částkou za jeden měsíc, která se platí vždy měsíc dopředu, pokud není stanoveno jinak. Jestliže smlouva neobsahuje údaje o výši nájmu, má pronajímatel právo požadovat po nájemci nájemné pro danou lokalitu a typ bytu obvyklé. Tato možnost je pro běžný nájem však pouhou zbytečnou komplikací, proto, jak nabádáme výše, pečlivě pročtěte smlouvu a ujistěte se, že výši nájemného máte vyřešenou. Na co si je třeba dát pozor, jsou energie. Nejlepší samozřejmě je, mít energie napsané na sebe, ale ne vždy je to možné. Vyjasněte si proto, na koho jsou psané jaké energie, jak je to s výší zálohy placenou dodavatelům a co s případným přeplatkem či nedoplatkem. Velký pozor je třeba dát také na úrok z prodlení, který vám pronajímatel může nastavit za opožděnou platbu. Tomu se ve smlouvě nevyhnete, ale pro případ, že zapomenete apod., pohlídejte si, aby jejich výše byla rozumná a případné zpoždění vás nestálo majlant.

Ve smlouvě je možno ujednat peněžitou jistotu, kterou pronajímatel má například pro situaci, kdy nájemce neplatí nájem nebo byt či jeho vybavení poškodí. Tato jistota nesmí být vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného. Více se o problematice jistot z nájmu dozvíte na našich webových stránkách, kde o nich chystáme samostatný článek.

Odevzdání bytu

Další důležitou informací ve smlouvě je datum odevzdání bytu, kdy se byt stává přístupným pro nájemce. Obecně se doporučuje toto datum ve smlouvě stanovit, pokud se tak nestane, je datum určeno zákonem jako 1. den v měsíci následující po dni, kdy smlouva nabyla účinnosti ve smyslu § 2242 NOZ.

Ve smlouvě také zpravidla bývá uvedeno příslušenství bytu. Je tedy potřeba si zkontrolovat, zda se toto příslušenství na bytě nachází, protože po skončení nájmu jej bude pronajímatel oprávněně požadovat zpět.

Zakázaná ujednání ve smlouvě

Zákon výslovně zakazuje ve smlouvě sjednat povinnost nájemce zaplatit smluvní pokutu pronajímateli. V takovém případě se k tomuto ujednání nepřihlíží. Dále pronajímatel nemůže stanovit nájemci povinnosti, které jsou z povahy věci nepřiměřené. Za nepřiměřené lze v tomto případě považovat například ujednání zakazující návštěvy, ale podle mnohých názorů i zákaz kouření v prostorách bytu. Lze dovodit, že nájemce může mít v bytě i domácí zvíře, které je k povaze bytu přiměřené, např.: kočka či pes ve smyslu § 2258 NOZ. K tomuto blíže v článku „Mazlíčci na bytě“ na našich webových stránkách. Nelze rovněž nájemci smluvně zakázat přihlásit si trvalé bydliště v nájemním bytě.

Štěpán Houdek

Odborný právní poradce SOS – Asociace

 

Mazlíčci v bytě

Pokud žijete v pronájmu a máte domácího mazlíčka, dost možná jste se ocitli v situaci, kdy vám pronajímatel hrozil vyhazovem, protože po celém bytě budou psí chlupy nebo že zdi budou doškrábány od kočičích drápků. Zákon č. 89/2012 Sb., „nový“ občanský zákoník, v účinném znění (dále jen NOZ) v této věci zavádí změnu. Oproti občanskému zákoníku účinného do 31. 12. 2013, má NOZ § 2258, podle kterého máte právo chovat v bytě zvíře.

Samozřejmě, jak už to v právu bývá, není celá situace zas až tak jednoduchá. Pokud bydlíte v pronájmu dva roky a nikdy s vámi nebyl problém, sousedé vás mají rádi a vy si pořídíte psa, nemůže vás kvůli tomu pronajímatel vystěhovat. To však platí jen tehdy, pokud zvíře nepůsobí ostatním obyvatelům potíže nebo trvale nedělá z bytu kůlničku na dříví. Co přesně znamená „působit ostatním obyvatelům potíže“ je široký pojem, která však za použití jednoduché logiky dokážeme poněkud zúžit. Asi nikdo vám nebude vyčítat, že pes si dvakrát za den zaštěká nebo že po něm v deštivý den zůstanou jednou za měsíc otisky od bahnitých ťapek. Na druhou stranu, pokud bude pes štěkat v pravidelných pětiminutových intervalech od rána do půlnoci, může vás majitel vyzvat, abyste psa z bytu dali pryč, případně po opakovaných stížnostech by bylo možné představit si situaci, kdy by to bylo vyhodnoceno jako podstatné porušení smlouvy a z bytu byste mohli být vystěhováni.

V potaz je však vzít ještě jednu část § 2258 NOZ, a to tzv. „poměry v domě“, které ještě dále zužují širokou definici působení potíží. Bydlíte-li v pronájmu někde na vesnici, kde má každá bytová jednotka minimálně dva psy, jen těžko může pronajímatel něco namítat, pokud nepůjde o vyloženě krajní případ, kdy by např. váš pes byl agresivní. Stránka věci může být ale i opačná – bydlíte-li v luxusní bytovce, kde z 6 bytových jednotek nemá zvíře nikdo, podlaha je z mramoru a na ne moc stabilních stolečcích jsou vázy v hodnotě tisíců Korun českých, je možné představit si, že můžete chovat načančaného pudla, ale už ne smečku divokých husky. Závěrem k této části tedy, jak už je mým zvykem psát – za použití jednoduché logiky, můžete dojít k výsledku.

Mohli jste si všimnout, že doposud jsem kalkuloval s případem, kdy si zvíře pořídíte a v bytě už bydlíte. Jak je to však v případě, že o nájem teprve usilujete? Může vás na základě záměru chovu zvířete v bytě, pronajímatel odmítnou? Rozhodně ano. Proč? Nad ustanovením § 2258 NOZ stojí vyšší autorita, jíž je princip smluvní svobody, který NOZ ctí. Na základě tzv. anti-diskriminačního zákona jsou určité aspekty, které pronajímatel nesmí zohledňovat (váš etnický původ, náboženské či politické vyznání apod.) , chov zvířete mezi ně však nepatří, a proto, má-li pronajímatel více zájemců a zeptá se vás, jestli máte zvíře, o které na bytě nijak nestojí, může vás na základě tohoto vyškrtnout ze seznamu a vybrat si zájemce jiného – třeba zásadového nekuřáka, abstinenta a odpůrce všeho živého. Pronajímatel není povinen s vámi smlouvu uzavřít a ani vy jej nutit nemůžete.

Jako poslední a už jen krátce, se podíváme na náhradu nákladů pronajímateli za zvýšenou spotřebu nákladů způsobenou psem. Je-li váš mazlíček prase (a teď nemyslím zvíře, ale náturu) a podlaha se po něm musí stahovat každý den, tím pádem se spotřebuje víc vody, čisticích prostředků apod., má pronajímatel právo po vás tuto zvýšenou spotřebu žádat k uhrazení. Týká se to však pouze společných částí domu (chodby, výtah, zahrada apod.).

Na závěr dodám, že k právní problematice je vždy potřeba přistupovat s chladnou hlavou, logikou a ideálně přístupem k stránkám www.zakonyprolidi.cz , kde najdete znění všech zákonů a můžete své tvrzení či nárok opřít o příslušné ustanovení. Nebudete-li si vědět rady, Sdružení obrany spotřebitelů- Asociace má na Mečové 5, Brno (areál staré radnice) poradnu, která, jak je psáno výše, slouží spotřebitelům každý všední den od 9 do 18 hodin. Můžete nám také napsat na poradna@asociace.sos.cz , kde vám odpovíme v řádu pár dní nebo zavolat na linku 900 10 10 10 (10 Kč,-/min), kde jsou vám k dispozici naši právníci. Pravidelně můžete také navštěvovat naše internetové stránky www.asociace-sos.cz, kde zveřejňujeme užitečné články, a kde najdete seznam ostatních poraden.

Adam Plajner

Odborný právní poradce SOS – Asociace

Zvyšování nájemného při nájmu bytu

O tom, jakým způsobem je možné a vhodné určit nájemné za užívání bytu či domu, jsme psali v minulém článku. Tento článek se bude věnovat tomu, jakým způsobem je možné výši nájemného měnit.

V nájemní smlouvě je také možné sjednat si každoroční zvyšování nájemného – to může být například pevnou částkou (zvýšení o 200 Kč) nebo procentem (každoroční zvýšení o 3 %). Ve smlouvě je také možné zvyšování nájemného vyloučit.

Jestliže v nájemní smlouvě není ustanovení o zvyšování nájemného, pak může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného a to až do výše srovnatelného obvyklého nájemného v daném místě. Pronajímatel zvýšení nájemného navrhnout nemůže, jestliže navržené zvýšení spolu se zvýšením provedeným v minulých třech letech by bylo vyšší než 20 %. Tento návrh musí být proveden v písemné formě, nesmí být učiněn dříve než po 12 měsících od minulého zvýšení nájemného a musí v něm být uvedena výše nájemného, kterou pronajímatel navrhuje. V opačném případě se k návrhu nepřihlíží, nájemce na něj tudíž nemusí reagovat.

Pokud nájemce se zvýšeným nájemným souhlasí, je povinen platit zvýšené nájemné od počátku třetího měsíce po doručení návrhu na zvýšení. V případě, že nájemce do dvou měsíců od doručení návrhu nesdělí pronajímateli, že souhlasí, může se pronajímatel v následujících třech měsících obrátit na soud, aby určil výši nájemného. Pokud se pronajímatel obrátí na soud po uplynutí tříměsíční lhůty, soud sice jeho návrh projedná, ale pokud nájemce namítne, že pronajímatel podal žalobu opožděně, soud žalobu zamítne a nájemné zůstane nezměněné.

Zvláštní situace nastává, když pronajímatel provede stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu bytu (např. rekonstrukce bytového jádra, balkonu, kuchyně, apod.) nebo celkové podmínky bydlení v domě (např. výměna výtahu, poštovních schránek, apod.) nebo mají za následek energetické úspory (např. zateplení domu, výměna oken, apod.). V této situaci může pronajímatel také navrhnout zvýšení nájemného a to maximálně o 10 % z účelně vynaložených nákladů na stavební úpravy ročně. V tomto případě také platí to, že pokud se zvýšením nájemného z tohoto důvodu souhlasí nájemci dvou třetin bytů v domě, platí toto zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce, přestože s ním nevyslovili souhlas.

Pokud k dohodě mezi nájemcem a pronajímatelem nedojde, může pronajímatel navrhnout zvýšení o 3,5 % z účelně vynaložených nákladů ročně. V případě, že v návrhu pronajímatele není uvedena výše nájemného nebo není doloženo, jaké stavební úpravy byly provedeny a výše nákladů na tyto úpravy, k návrhu se nepřihlíží.

Pokud nájemce navrhuje snížení nájemného, postupuje se obdobně.

Iva Palkovská
Odborná právní poradkyně SOS – Asociace

Nájemné za užívání bytu

Nájem bytu je právní vztah, kdy pronajímatel je povinen přenechat byt nebo dům nájemci k užívání a nájemce je povinen platit za to pronajímateli nájemné. Nájemné je tedy základní charakteristikou nájmu, a určení jeho výše je proto důležitou součástí nájemní smlouvy.

Občanský zákoník v § 2246 primárně počítá s tím, že si strany výši nájemného ve smlouvě přímo sjednají. V případě, že se tak nestane, náleží pronajímateli nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy obvyklá v daném místě pro nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek.

To, že výše nájemného není ve smlouvě výslovně stanovena, tedy neznamená neplatnost smlouvy, ale v praxi lze sjednání přesné výše nájemného ve smlouvě důrazně doporučit, protože se tím vyhnete problémům ohledně určování obvyklého nájemného. Jestliže by se v takovém případě pronajímatel s nájemcem neshodli na tom, jaké je v danou dobu na daném místě obvyklé nájemné, skončil by spor pravděpodobně v soudním řízení, v rámci něhož by obvyklé nájemné určil soudní znalec. Toto řešení by bylo zdlouhavé a finančně náročné pro obě strany, z hlediska jistoty jak pronajímatele, tak nájemce je jednoznačně výhodnější výši nájemného stanovit přímo ve smlouvě.

Občanský zákoník stanoví, že nájemné se sjednává pevnou částkou. Ve smlouvě je také vhodné stanovit splatnost nájemného (do kdy je potřeba nájemné platit) a nejlépe také uvést číslo účtu pro placení nájemného nebo uvést jiný způsob placení. Pokud se nájemce a pronajímatel nedohodnou jinak, sjednává se nájemné za jeden měsíc.

Není-li datum splatnosti ve smlouvě uvedeno, platí se nájemné předem a to do pátého dne měsíce. Spolu s nájemným nájemce platí také zálohy na služby, které zajišťuje pronajímatel. Mimo nájemného a záloh na služby nemůže pronajímatel po nájemci požadovat žádné jiné platby.

Iva Palkovská
Odborná právní poradkyně SOS – Asociace 

Nájem a pacht

Nový občanský zákoník nově upravuje kromě nájmu také pacht. Pacht není v právu žádnou novinkou, ale je jedním z „tradičních“ právních institutů, které byly novým občanským zákoníkem do českého práva znovu zavedeny.

Dřívější institut nájmu se v podstatě rozdělil na dva nové instituty – na nájem a pacht. Jinými slovy je pacht určitou odnoží nájmu.

Hlavní rozdíl mezi nimi je ten, že s nájmem je spojeno právo věc užívat, zatímco s pachtem je spojeno právo věc jak užívat, tak z ní brát užitky. Prakticky to znamená, že pokud si pronajmete ovocný sad, budete moci v něm trávit volný čas, ale nebudete moci sbírat plody ovocných stromů. Pokud si ovocný sad propachtujete, plody ovocných stromů budete moci sbírat a dále s nimi nakládat. Dalším příkladem praktického využití pachtu je například propachtování závodu, dříve označované jako nájem podniku.

Nájem i pacht jsou z povahy věci úplatné, u pachtu je možné úplatu dohodnout ve formě pachtovného (peněžitá částka) nebo jako část výnosu věci (což může být například ovoce v případě ovocného sadu, ale také procento z výnosu z prodeje ovoce) nebo jako kombinace obou způsobů.

Nájem, stejně jako pacht, věci, která je zapsaná ve veřejném seznamu (typicky nemovitost zapsaná v katastru nemovitostí), je možné do tohoto seznamu zapsat, pokud se na tom strany dohodnou.

Pronajatou věc je nájemce oprávněn dát dále do podnájmu pouze se souhlasem pronajímatele; je-li smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas písemnou formu. Obdobně to platí i pro pacht.

Je-li nájem ujednán na dobu neurčitou, je možné jej vypovědět v tříměsíční výpovědní době v případě nemovitostí a v jednoměsíční výpovědní době v případě movitých věcí. Pacht na dobu neurčitou je možné vypovědět v šestiměsíční době.

Nájem nemovité věci se od 1. 1. 2014 řídí novým občanským zákoníkem bez ohledu na to, kdy byl uzavřen. Pokud ovšem nájem odpovídá pachtu podle nové úpravy, ale byl uzavřen před 1. 1. 2014, bude se řídit starým občanským zákoníkem až do svého zániku. Totéž platí pro nájem movité věci. Strany se ale v takovém případě mohou dohodnout, že i tyto smlouvy budou spadat pod nový občanský zákoník.

Iva Palkovská
Odborná právní poradkyně SOS – Asociace 

Poplatek z prodlení nově

Do konce roku 2013 byla výše úroku i poplatku z prodlení určena nařízením vlády č. 142/1999 Sb. Poplatek z prodlení činil za každý den prodlení 2,5 promile (to znamená 0,0025) dlužné částky, nejméně však 25 Kč za každý i započatý měsíc prodlení.

Poplatek z prodlení byl podle § 697 občanského zákoníku povinen platit nájemce bytu, pokud nezaplatil nájemné nebo zálohy na služby včas nebo nejpozději do 5 dnů po jejich splatnosti.

Od ledna 2014 v této oblasti došlo ke změně – výše poplatku z prodlení je nyní určena zákonem č. 67/2013 Sb. a výše úroku z prodlení je určena nařízením vlády č. 351/2013 Sb. Zatímco výše úroku z prodlení se nezměnila („Výše úroku z prodlení odpovídá ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o 8 procentních bodů.“)[1], výše poplatku z prodlení se poměrně zásadně snížila. Výše poplatku z prodlení nyní činí za každý den prodlení 1 promile dlužné částky (0,001), nejméně však 10 Kč za každý, i započatý měsíc prodlení.

Změnilo se také to, kdo a kdy je povinen poplatek z prodlení platit. Poměrně zásadní změnou je to, že při prodlení s placením nájemného vzniká povinnost platit úrok z prodlení, nikoli poplatek z prodlení, jak tomu bylo dříve. Poplatek je spojen s prodlením s úhradou plateb na služby.

Prakticky to znamená, že pokud nájemce včas nezaplatí nájemné ani zálohy na služby, z částky připadající na nájemné bude platit úrok z prodlení a z části připadající na zálohy na služby bude platit poplatek z prodlení.

Nově povinnost platit poplatek z prodlení nestíhá pouze příjemce služeb (nejčastěji nájemce), když včas nezaplatí zálohy na služby nebo nedoplatek z vyúčtování služeb, ale stíhá také poskytovatele služeb, když včas nevrátí příjemci přeplatek z vyúčtování.

Iva Palkovská
Poradkyně SOS – Asociace

Zdroje:

Zákon č. 67/2013 Sb.

Nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

Nařízení vlády č. 142/1999 Sb.

http://www.epravo.cz/top/clanky/poplatek-z-prodleni-nove-od-1-1-2014-93332.html



[1] § 2 nař. vlády č. 351/2013 Sb.