Každému nájemci se vyplatí mít neustále na paměti jednak povinnosti své, jednak také povinnosti „svého“ pronajímatele a nebát se na ně upozornit. Pronajímatel je totiž nájemní smlouvou zavázán mimo jiné udržovat pronajímanou věc ve stavu způsobilém k nájmu a zajistit nájemci její nepřerušené užívání. Pokud tak nečiní, může nájemce například žádat přiměřenou slevu z nájemného. V jakých případech je sleva z nájemného možná?

Neodstranění poškození či vady pronajímatelem

Pokud jako nájemce bytu oznámíte pronajímateli poškození nebo vadu v bytě, je jeho povinností odstranit ji v přiměřené době, ledaže byly způsobeny porušením povinnosti z Vaší strany (např. nešetrným užíváním bytu). Jestliže by se jednalo o tak závažná poškození či vady (dále jen poškození) kvůli kterým nelze v bytě vůbec bydlet, můžete se rozhodnout i pro okamžité vypovězení nájmu pro jeho nepoužitelnost.

Přiměřenou dobu, kterou zákon poskytuje pronajímateli na odstranění vady, lze dle judikatury chápat jako lhůtu v řádu dnů, max. týdnů, tedy jako co nejkratší časový úsek (vždy je třeba vzít v úvahu charakter vady – vyměnit kohoutek lze reálně provést do týdne, vymalovat celý byt poté, co vás vytopí soused, už trochu déle). V případě, že pronajímatel poškození neodstraní v přiměřené době, může je nájemce odstranit sám a následně žádat náhradu odůvodněných nákladů (např. cena materiálu, ale i cena vynaložené práce).

Do doby, než si nájemce vadu odstraní sám nebo ji (opožděně) odstraní pronajímatel, má nájemce nárok na slevu z nájemného. K uplatnění nároku na náhradu nákladů i nároku na slevu je však nezbytné, aby nájemce poškození oznámil bez zbytečného odkladu poté, co jej měl a mohl při řádné péči zjistit! Poškození také nesmí být nepodstatné, tedy nijak závažně neztěžující užívání bytu.

POZOR! Drobné opravy v bytě a náklady související s jeho běžnou údržbou nájemce hradí sám.

Nezbytná oprava bytu

Nájemce musí strpět nezbytnou opravu věci, a to i když mu její provedení způsobí obtíže. Nezbytnou opravou se pak rozumí oprava, bez které by nájemce věc nemohl užívat ke sjednanému účelu. Nájemce při jejím provádění nemá právo na slevu z nájemného automaticky, nýbrž jen pokud oprava ztěžuje užívání věci nad obvyklou míru (např. nadměrný hluk, neposkytování služeb spojených s užíváním věci) nebo trvá nepřiměřeně dlouho vzhledem k době nájmu (např. 2 měsíce při půlročním nájmu. Zde má nájemce nárok na úhradu účelně vynaložených nákladů, jenž musí vynaložit, aby umožnil provedení opravy (stěhování atd.)

Vady v poskytování plnění spojeného s užíváním bytu

Pronajímatel má povinnost zajistit po dobu nájmu nezbytné služby (dodávky vody, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu apod.). Nárok na slevu z nájemného vzniká nájemci, nejsou-li tato plnění poskytována vůbec (např. neteče teplá voda) nebo dochází-li k významným výpadkům v jejich poskytování.

Právo na přiměřenou slevu z nájmu je nutné uplatnit u pronajímatele, nejlépe doporučeným dopisem s dodejkou, a to bez zbytečného odkladu, nejpozději však do 6 měsíců.

Brigita Štadlerová
odborná právní poradkyně SOS – Asociace

V předchozích článcích jsme již podrobně představili problematiku nájmů. Jak je tomu však s podnájmem? Je nutné podnájem rozlišovat od nájmu? Liší se něco nebo jde vlastně o stejnou věc?

Rozdíl je z pohledu práva zcela zásadní. Na začátek uveďme, že na rozdíl od nájmu podnájem nesjednáváme s vlastníkem bytu, ale s nájemcem, který v bytě přebývá. Z toho plyne přímá závislost na nájemní smlouvě mezi nájemcem a vlastníkem, což je rozhodující pro celou řadu dalších skutečností.

Stejně jako v případě nájmu, také podnájem se řídí úpravou dle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v účinném znění. Klíčové pro podnájemní smlouvu je to, že podnájemník nepobírá ze zákona stejné ochrany jako nájemce. Zákon nestanovuje práva a povinnosti smluvních stran tak, jak je tomu u nájmu bytu, a proto je nezbytné pamatovat na takové vymezení již ve smlouvě.

Velmi důležité je dohodnout si dobu trvání podnájmu a výpovědní dobu včetně podmínek, za jakých může být smlouva vypovězena. Neujednáte-li si ji, může vás nájemce z bytu vystěhovat ze dne na den. Dále si ve smlouvě domluvte, co v bytě můžete, musíte či nesmíte, k jakému dni máte zaplatit, jak je to s energiemi (kdo je platí a jaké jsou výše záloh), zdali je v ceně internet, jak je to s užíváním veřejných prostor a zda můžete byt upravovat – jak je to s malováním, navrtáním poliček nebo opravou vrzající podlahy.

Vhodné je vyžádat si nahlédnutí do nájemní smlouvy mezi pronajímatelem a nájemcem. Jelikož podnájem skončí vždy nejpozději s nájem, je dobré vědět, na jakou dobu má nájemce sjednanou svou nájemní smlouvu, aby vás v půlce sjednané doby nepřišel vystěhovat pronajímatel s tím, že s nájemcem končíte i vy.

U sjednávání smlouvy o podnájmu je vždy důležité uvědomit si okolnosti vzniku. Jestliže nájemce dává do podnájmu část bytu a v bytě sám bude bydlet, není nutný souhlas vlastníka bytu. To neplatí u podnájmu celého bytu, kdy je souhlas vyžadován. V případě, že souhlas nebyl udělen, jedná se o hrubé porušení povinností nájemce, což může vést k ukončení nájmu a v důsledku toho i podnájmu. Doporučujeme proto vždy, aby vám nájemce písemný souhlas vlastníka před uzavřením smlouvy předložil.

Závěrem tedy nutno říci, že u podnájemní smlouvy je potřeba dát si pozor mnohem více, než u smlouvy nájemní. Zatímco nájemní smlouva o pronájmu bytu je bohatě upravena v zákoně a obsahuje ustanovení, které vylučuje ujednání pro nájemce nevýhodná, u podnájemce tomu tak není. Je tedy důležité velmi dobře si přečíst, co podepisujete, a trvat na sepsání rozumných podmínek. Zejména je potřeba ohlídat si dobu, na niž se podnájem sjednává, výpovědní dobu a podmínky výpovědi.

Štěpán Houdek
odborný právní poradce SOS – Asociace

Dne 1. 1. 2014 vstoupil v účinnost zákon č. 89/2012 Sb., „nový“ občanský zákoník, v účinném znění (dále jen NOZ), který s sebou přinesl velkou řadu mnohdy radikálních změn. Život většiny běžných lidí tyto změny zasáhly, aniž by si to uvědomovali. Ať už jde o lhůtu vrácení peněz při odstoupení od smlouvy u nákupu přes internet nebo celou řadu mnohdy závratných změn v nájmu.

Jedna z těchto změn se týká tohu, čemu jsme do roku 2014 říkali kauce. Teď mluvíme o tzv. jistotě z nájmu podle § 2254 NOZ. Pronajímatel po vás, jako nájemci, může chtít jistotu maximálně do výše  šesti měsíčních nájmů, což může být ve větších městech částka, která se vyšplhá až k 100.000,- Kč. Co ví málokdo je, že po skončení nájmu má nájemce dle § 2254 odst. 2 nárok na vrácení jistoty i s úroky.

Znění a účel tohoto paragrafu potvrzuje, vedle výkladů renomovaných právníků, také samotná důvodová zpráva tvůrců NOZ, která říká, že jistota z nájmu je něco, z čeho nájemce nemá jakékoliv protiplnění. Jistotu si bere pronajímatel pro případ, že nájemce předmět nájmu, tedy byt nebo jeho příslušenství, poškodí. Ve chvíli, kdy nájemce nemalou částku pronajímateli předává, nedostává nic nazpět, a proto tvůrci NOZ věří, že předáním peněžní částky pronajímateli, který je může dále zhodnotit, i kdyby jen vložením na spořicí účet v bance, dochází ke vzniku nároku na úrok při vrácení jistoty po skončení nájmu zpět do vlastnictví nájemce. Starý občanský zákoník, tj. zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, používal frázi „vrácení nevyčerpaných peněžních prostředků s příslušenstvím“. Zde bylo diskutabilní, co se vlastně příslušenstvím rozumí, tedy o jakém úroku se hovoří. V případě NOZ se odkazuje na § 1802, který říká, že není-li úrok ujednán a neupravuje-li ho právní předpis, použije se výše úroku, který v místě bydliště či sídla dlužníka poskytují banky v době uzavření úvěru, přičemž dlužníkem je v tomto případě pronajímatel. Tento názor zastává, a ve svém článku na epravo.cz jej i publikovala, advokátka Mgr. Lucie Čabanová z advokátní kanceláře Toman, Devátý & partneři. Stejný názor zaujala i advokátní kancelář Bultas, Kvítková, Kareta, která na svých webových stránkách upozorňuje na možnost nájemce požadovat úrok sjednaný podle § 1802. Stejně jako Mgr. Čabanová však i Bultas, Kvítková, Kareta upozorňují na problematické určení výše úroku.

Běžný občan nesleduje každý den, jaký je zprůměrovaný úrok, které banky v jeho okolí požadují. Vyvstává tedy otázka, jak vyřešit, kolik má pronajímatel nájemci po skončení nájmu vyplatit. Proto doporučujeme, aby si pronajímatel s nájemcem tuto částku ideálně dohodli už při uzavření nájemní smlouvy. Než zpětně vyhledávat, kolik banky úrokovaly, domluvíte se. Zde je důležité vědět, že ve smyslu § 2235 odst. 1 NOZ by ujednání, který by úroky stanovilo na nulu, bylo zakázané ujednání, tzn. nepřihlíželo by se k němu. Abyste tuto situaci nemuseli řešit, dejte si pozor, aby pronajímatel podobné ustanovení do smlouvy nevložil a raději se snažte domluvit na úroku, který bude schůdný pro obě strany.  Řešit je potřeba však i případy, kdy nájemní smlouva byla uzavřena před účinností NOZ. Nájem uzavřený před účinností NOZ se od 1. 1. 2014 řídí úpravou NOZ podle § 3074, jedná se tedy o výjimku od běžné zásady, která říká, že co bylo uzavřeno před NOZ, řídí se úpravou účinných právních předpisů v té době. Situace je ale malinko komplikovanější, do 31. 12. 2013 by se výše úroku vypočítávala podle starého zákoníku, od 1. 1. 2014 pak podle nového zákoníku.

Na co je důležité pamatovat je, že jistota není pouze jen tak nějaká částka, kterou si od vás ze své libovůle pronajímatel vezme. Slouží k zajištění případných pohledávek, klasicky tedy pro případ, že v nájemním bytě něco rozbijete a odmítáte pronajímateli danou věc uhradit. Než tedy začnete vyžadovat úroky, musíte napřed vyřešit celý proces ukončení nájmu, odečíst jakékoliv pohledávky, které NOZ uzná jako způsobilé, a pak teprve žádat příslušnou částku.

Adam Plajner

odborný právní poradce SOS – Asociace

Nájem bytu a domu se řídí speciálními ustanoveními, jenž nalezneme v § 2235 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v účinném znění (dále jen NOZ). Pro tyto případy se nepoužijí obecná ustanovení o nájmu §2201 a násl., která zahrnují širší okruh vztahů. Nový občanský zákoník je založen na smluvní volnosti stran, a proto se i nájemní smlouva řídí pravidly, na kterých se strany v nájemní smlouvě dohodly, pokud nejsou v rozporu se zákonem.

Hned na začátek je důležité upozornit na zásadní rozdíl mezi nájmem a podnájmem. Při uzavírání smlouvy o nájmu Vám byt pronajímá zpravidla přímo vlastník a můžete se domáhat mnoha práv, které zákon poskytuje. Smlouvu o podnájmu naopak uzavíráte s nájemcem a rozsah Vašich práv je značně limitován. Proto je nutné být ostražitým, když, např. jako student, uzavíráte nájemní smlouvu uprostřed semestru na studentském bytě s jiným studentem, zdali je opravdu vlastníkem bytu nebo pouze nájemníkem. Název smlouvy totiž není rozhodující, rozhodující je obsah.

Forma a obsah smlouvy

Při sjednávání nájemní smlouvy je požadována písemná forma na základě §2237 NOZ, chráněni jsou však i ti nájemci, kteří smlouvu písemně neuzavřeli. Takový nájemce má po uplynutí tří let užívání bytu v dobré víře stejná práva jako nájemce, který smlouvu uzavřel písemně. Nájemní smlouva se vyhotovuje ve dvou stejnopisech, tj. dvou originálech, každý pro jednu stranu. Svůj stejnopis si pečlivě uschovejte a hlavně zkontrolujte, že je na Vašem vyhotovení podpis obou stran.

Smlouvu si pečlivě prostudujte, než něco podepíšete. Zaměřte se na cenu, práva a povinnosti a postup ukončení nájmu. Jakmile je smlouva podepsaná, a není-li v ní obsažena podstatná chyba, smlouva je platná a vás zavazuje k určitému plnění. Pokud si nejste jisti a máte možnost, nejlepší je zanést ji buď nějakému známému zběhlému v právu, nebo na nějakou z našich poraden po celé ČR, kde vám ji bezplatně zkontrolujeme.

Nájemné a jistota

Ustanovení §2246 stanovují povinnost sjednat ve smlouvě pevnou částkou za jeden měsíc, která se platí vždy měsíc dopředu, pokud není stanoveno jinak. Jestliže smlouva neobsahuje údaje o výši nájmu, má pronajímatel právo požadovat po nájemci nájemné pro danou lokalitu a typ bytu obvyklé. Tato možnost je pro běžný nájem však pouhou zbytečnou komplikací, proto, jak nabádáme výše, pečlivě pročtěte smlouvu a ujistěte se, že výši nájemného máte vyřešenou. Na co si je třeba dát pozor, jsou energie. Nejlepší samozřejmě je, mít energie napsané na sebe, ale ne vždy je to možné. Vyjasněte si proto, na koho jsou psané jaké energie, jak je to s výší zálohy placenou dodavatelům a co s případným přeplatkem či nedoplatkem. Velký pozor je třeba dát také na úrok z prodlení, který vám pronajímatel může nastavit za opožděnou platbu. Tomu se ve smlouvě nevyhnete, ale pro případ, že zapomenete apod., pohlídejte si, aby jejich výše byla rozumná a případné zpoždění vás nestálo majlant.

Ve smlouvě je možno ujednat peněžitou jistotu, kterou pronajímatel má například pro situaci, kdy nájemce neplatí nájem nebo byt či jeho vybavení poškodí. Tato jistota nesmí být vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného. Více se o problematice jistot z nájmu dozvíte na našich webových stránkách, kde o nich chystáme samostatný článek.

Odevzdání bytu

Další důležitou informací ve smlouvě je datum odevzdání bytu, kdy se byt stává přístupným pro nájemce. Obecně se doporučuje toto datum ve smlouvě stanovit, pokud se tak nestane, je datum určeno zákonem jako 1. den v měsíci následující po dni, kdy smlouva nabyla účinnosti ve smyslu § 2242 NOZ.

Ve smlouvě také zpravidla bývá uvedeno příslušenství bytu. Je tedy potřeba si zkontrolovat, zda se toto příslušenství na bytě nachází, protože po skončení nájmu jej bude pronajímatel oprávněně požadovat zpět.

Zakázaná ujednání ve smlouvě

Zákon výslovně zakazuje ve smlouvě sjednat povinnost nájemce zaplatit smluvní pokutu pronajímateli. V takovém případě se k tomuto ujednání nepřihlíží. Dále pronajímatel nemůže stanovit nájemci povinnosti, které jsou z povahy věci nepřiměřené. Za nepřiměřené lze v tomto případě považovat například ujednání zakazující návštěvy, ale podle mnohých názorů i zákaz kouření v prostorách bytu. Lze dovodit, že nájemce může mít v bytě i domácí zvíře, které je k povaze bytu přiměřené, např.: kočka či pes ve smyslu § 2258 NOZ. K tomuto blíže v článku „Mazlíčci na bytě“ na našich webových stránkách. Nelze rovněž nájemci smluvně zakázat přihlásit si trvalé bydliště v nájemním bytě.

Štěpán Houdek

Odborný právní poradce SOS – Asociace

Pokud žijete v pronájmu a máte domácího mazlíčka, dost možná jste se ocitli v situaci, kdy vám pronajímatel hrozil vyhazovem, protože po celém bytě budou psí chlupy nebo že zdi budou doškrábány od kočičích drápků. Zákon č. 89/2012 Sb., „nový“ občanský zákoník, v účinném znění (dále jen NOZ) v této věci zavádí změnu. Oproti občanskému zákoníku účinného do 31. 12. 2013, má NOZ § 2258, podle kterého máte právo chovat v bytě zvíře.

Samozřejmě, jak už to v právu bývá, není celá situace zas až tak jednoduchá. Pokud bydlíte v pronájmu dva roky a nikdy s vámi nebyl problém, sousedé vás mají rádi a vy si pořídíte psa, nemůže vás kvůli tomu pronajímatel vystěhovat. To však platí jen tehdy, pokud zvíře nepůsobí ostatním obyvatelům potíže nebo trvale nedělá z bytu kůlničku na dříví. Co přesně znamená „působit ostatním obyvatelům potíže“ je široký pojem, která však za použití jednoduché logiky dokážeme poněkud zúžit. Asi nikdo vám nebude vyčítat, že pes si dvakrát za den zaštěká nebo že po něm v deštivý den zůstanou jednou za měsíc otisky od bahnitých ťapek. Na druhou stranu, pokud bude pes štěkat v pravidelných pětiminutových intervalech od rána do půlnoci, může vás majitel vyzvat, abyste psa z bytu dali pryč, případně po opakovaných stížnostech by bylo možné představit si situaci, kdy by to bylo vyhodnoceno jako podstatné porušení smlouvy a z bytu byste mohli být vystěhováni.

V potaz je však vzít ještě jednu část § 2258 NOZ, a to tzv. „poměry v domě“, které ještě dále zužují širokou definici působení potíží. Bydlíte-li v pronájmu někde na vesnici, kde má každá bytová jednotka minimálně dva psy, jen těžko může pronajímatel něco namítat, pokud nepůjde o vyloženě krajní případ, kdy by např. váš pes byl agresivní. Stránka věci může být ale i opačná – bydlíte-li v luxusní bytovce, kde z 6 bytových jednotek nemá zvíře nikdo, podlaha je z mramoru a na ne moc stabilních stolečcích jsou vázy v hodnotě tisíců Korun českých, je možné představit si, že můžete chovat načančaného pudla, ale už ne smečku divokých husky. Závěrem k této části tedy, jak už je mým zvykem psát – za použití jednoduché logiky, můžete dojít k výsledku.

Mohli jste si všimnout, že doposud jsem kalkuloval s případem, kdy si zvíře pořídíte a v bytě už bydlíte. Jak je to však v případě, že o nájem teprve usilujete? Může vás na základě záměru chovu zvířete v bytě, pronajímatel odmítnou? Rozhodně ano. Proč? Nad ustanovením § 2258 NOZ stojí vyšší autorita, jíž je princip smluvní svobody, který NOZ ctí. Na základě tzv. anti-diskriminačního zákona jsou určité aspekty, které pronajímatel nesmí zohledňovat (váš etnický původ, náboženské či politické vyznání apod.) , chov zvířete mezi ně však nepatří, a proto, má-li pronajímatel více zájemců a zeptá se vás, jestli máte zvíře, o které na bytě nijak nestojí, může vás na základě tohoto vyškrtnout ze seznamu a vybrat si zájemce jiného – třeba zásadového nekuřáka, abstinenta a odpůrce všeho živého. Pronajímatel není povinen s vámi smlouvu uzavřít a ani vy jej nutit nemůžete.

Jako poslední a už jen krátce, se podíváme na náhradu nákladů pronajímateli za zvýšenou spotřebu nákladů způsobenou psem. Je-li váš mazlíček prase (a teď nemyslím zvíře, ale náturu) a podlaha se po něm musí stahovat každý den, tím pádem se spotřebuje víc vody, čisticích prostředků apod., má pronajímatel právo po vás tuto zvýšenou spotřebu žádat k uhrazení. Týká se to však pouze společných částí domu (chodby, výtah, zahrada apod.).

Na závěr dodám, že k právní problematice je vždy potřeba přistupovat s chladnou hlavou, logikou a ideálně přístupem k stránkám www.zakonyprolidi.cz , kde najdete znění všech zákonů a můžete své tvrzení či nárok opřít o příslušné ustanovení. Nebudete-li si vědět rady, Sdružení obrany spotřebitelů- Asociace má na Mečové 5, Brno (areál staré radnice) poradnu, která, jak je psáno výše, slouží spotřebitelům každý všední den od 9 do 18 hodin. Můžete nám také napsat na poradna@asociace.sos.cz , kde vám odpovíme v řádu pár dní nebo zavolat na linku 900 10 10 10 (10 Kč,-/min), kde jsou vám k dispozici naši právníci. Pravidelně můžete také navštěvovat naše internetové stránky www.asociace-sos.cz, kde zveřejňujeme užitečné články, a kde najdete seznam ostatních poraden.

Adam Plajner

Odborný právní poradce SOS – Asociace

O tom, jakým způsobem je možné a vhodné určit nájemné za užívání bytu či domu, jsme psali v minulém článku. Tento článek se bude věnovat tomu, jakým způsobem je možné výši nájemného měnit.

V nájemní smlouvě je také možné sjednat si každoroční zvyšování nájemného – to může být například pevnou částkou (zvýšení o 200 Kč) nebo procentem (každoroční zvýšení o 3 %). Ve smlouvě je také možné zvyšování nájemného vyloučit.

Jestliže v nájemní smlouvě není ustanovení o zvyšování nájemného, pak může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného a to až do výše srovnatelného obvyklého nájemného v daném místě. Pronajímatel zvýšení nájemného navrhnout nemůže, jestliže navržené zvýšení spolu se zvýšením provedeným v minulých třech letech by bylo vyšší než 20 %. Tento návrh musí být proveden v písemné formě, nesmí být učiněn dříve než po 12 měsících od minulého zvýšení nájemného a musí v něm být uvedena výše nájemného, kterou pronajímatel navrhuje. V opačném případě se k návrhu nepřihlíží, nájemce na něj tudíž nemusí reagovat.

Pokud nájemce se zvýšeným nájemným souhlasí, je povinen platit zvýšené nájemné od počátku třetího měsíce po doručení návrhu na zvýšení. V případě, že nájemce do dvou měsíců od doručení návrhu nesdělí pronajímateli, že souhlasí, může se pronajímatel v následujících třech měsících obrátit na soud, aby určil výši nájemného. Pokud se pronajímatel obrátí na soud po uplynutí tříměsíční lhůty, soud sice jeho návrh projedná, ale pokud nájemce namítne, že pronajímatel podal žalobu opožděně, soud žalobu zamítne a nájemné zůstane nezměněné.

Zvláštní situace nastává, když pronajímatel provede stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu bytu (např. rekonstrukce bytového jádra, balkonu, kuchyně, apod.) nebo celkové podmínky bydlení v domě (např. výměna výtahu, poštovních schránek, apod.) nebo mají za následek energetické úspory (např. zateplení domu, výměna oken, apod.). V této situaci může pronajímatel také navrhnout zvýšení nájemného a to maximálně o 10 % z účelně vynaložených nákladů na stavební úpravy ročně. V tomto případě také platí to, že pokud se zvýšením nájemného z tohoto důvodu souhlasí nájemci dvou třetin bytů v domě, platí toto zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce, přestože s ním nevyslovili souhlas.

Pokud k dohodě mezi nájemcem a pronajímatelem nedojde, může pronajímatel navrhnout zvýšení o 3,5 % z účelně vynaložených nákladů ročně. V případě, že v návrhu pronajímatele není uvedena výše nájemného nebo není doloženo, jaké stavební úpravy byly provedeny a výše nákladů na tyto úpravy, k návrhu se nepřihlíží.

Pokud nájemce navrhuje snížení nájemného, postupuje se obdobně.