Menu

Nájemní vztahy

Reklamace vyúčtování služeb ve společenství vlastníků jednotek


Přestože se přímo nejedná o spotřebitelskou problematiku, nezřídka se střetáváme s dotazy ohledně vyúčtování služeb ve společenství vlastníků jednotek. Tento článek aspiruje na to, aby čtenáři přiblížil možné kroky, které může učinit v případě, že není spokojen s vyúčtováním za služby, jež mu bylo společenstvím vlastníků jednotek vystaveno. O jaké služby se vlastně jedná? Typicky o služby spojené s dodávkami energií, nebo s úklidem v domě. Nutno podoktnou, že úprava se dá vztáhnout a využít nejen na vztah mezi společenstvím a vlastníkem jednotky, nýbrž i na případy, kdy tyto služby zajišťuje bytové družstvo, a dokonce i na případy, kdy tyto služby zajišťuje pro své nájemce vlastník bytové jednotky.

Právo požadovat po správci domu včasné vyúčtování za zálohy placené v souvislosti s užíváním bytu je obecně zakotveno v § 1181 zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník. Tuto právní normu dále rozvíjí speciální zákon zabývající se čistě problematikou služeb spojených s užíváním bytu, s opravdu velmi dlouhým názvem, a to zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. Zde lze naleznout většinu informací týkají se reklamace vyúčtování služeb ve společenství vlastníků jednotek, a právě s tímto předpisem článek dále pracuje. Doplňujícím předpisem, který zmíním jen pro úplnost, je poté vyhláška č. 269/2015 Sb. o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům.

Teď už tedy k samotnému vyúčtování. Stěžejní povinnosti poskytovatele služeb, tedy v našem případě společenství vlastníku jednotek, je provést vyúčtování řádně a včas. Včas znamená do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období (§ 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.). Řádně znamená uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování (§ 7 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb.). S tím, že jak poskytovatel, tak příjemce jsou povinni své vyrovnání (tedy příjemce zaplatit nedoplatky, či poskytovatel vrátit přeplatky) provést ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb.

Pokud se Vám na doručeném vyúčtování nebude něco zdát, můžete písemně požádat poskytovatele, aby Vám tyto nejasnosti osvětlil. Slovy zákona můžete žádat, znovu opakuji písemně, aby doložil náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování a aby Vám umožnil pořízení kopie podkladů, a to do 30 dnů od doručení požádání (§ 8 odst. 1 zákona č. 67/2013). Společenství vlastníků jednotek je tedy povinno nejen vydat vyúčtování, nýbrž na požádání i všechny relevantní podklady, které se vyúčtování týkají.

Pokud však s vyúčtováním nebudete spokojení ani po dodání souvisejících dokumentů, můžete vůči němu uplatnit námitky (tedy jej „reklamovat“), a to do 30 dnů ode den doložení podkladů. V případě, že jste o doložení podkladů nezažádali, musíte služby reklamovat už do 30 dnů od doručení vyúčtování. Pakliže nereklamujete vyúčtování v uvedených lhůtách, tak platí, že s tímto, i když třeba nesprávným, vyúčtováním souhlasíte (§ 8 odst. 2 zákona č. 67/2013). Je tedy třeba postupovat relativně rychle a zbytečně řešení problému neodkládat.

A jakým způsobem vlastně reklamovat? Z hlediska důkazního vždy doporučujeme veškeré právní jednání činit písemně, a to doporučeně s dodejkou, nebo do datové schránky. Postup při reklamaci není výjimkou. Společenství vlastníků jednotek je právnickou osobou, a je tudíž ze zákona povinováno mít datovou schránku. Pokud tedy nechcete zbytečně čekat, až pošta doručí dopis, můžete svou reklamaci adresovat sem. Své společenství vlastníků jednotek najdete na Seznamu držitelů datových schránek (odkaz viz https://www.mojedatovaschranka.cz/sds/) například tak, že do příslušného vyhledávače zadáte adresu Vašeho společenství vlastníků jednotek.

Je důležité zmínit, že pokud společenství nebude dodržovat své povinnosti výše zmíněné, tedy nedoručí-li včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování nebo povinnosti spojené s vypořádáním reklamace, pak zákon počítá v § 13 s pokutou, kterou Vám musí společenství zaplatit. Výši pokuty zákon podpůrně stanoví na 50 Kč za každý, byť jen započatý, den prodlení, tedy dokud společenství nesplní svou povinnost. Nutno podotknout, že je rovněž připuštěna možnost, že si výši pokuty ujednáte ve společenství rozdílně, proto raději nahlédněte do jeho stanov.

Co dělat v případě, kdy jsem si jistý, že nebylo vyúčtováno správně a poskytovatel po mě chce zaplatit nedoplatky z vyúčtování, které nebylo správně vystaveno? Nejvyšší soud opakovaně ve svých rozhodnutích dovodil, že jestliže nebylo vyúčtování vystaveno řádně, není příjemce služeb povinen platit nedoplatky v něm uvedené, a nadto může požadovat zaplacení pokuty dle § 13 zákon č. 67/2013 Sb., pakliže již došlo k uplynutí lhůty, ve které byl poskytovatel služeb povinen vyúčtování vystavit, tedy do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Více viz „Doručila-li žalovaná žalobci vyúčtování, které nebylo řádné (neobsahovalo všechny předepsané náležitosti a cena služeb ani výše záloh nebyla uvedena ve správné výši), dostala se do prodlení se svou povinností stanovenou v § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.“ (Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6. 5. 2021, sp. zn. 26 Cdo 2734/2020).

Roman Šubrt

Odborný právní poradce

Sdružení obrany spotřebitelů – Asociace, z.s.

Přijďte si poslechnout zajímavou přednášku, která se uskuteční v naší kanceláři na Mečové 5 v Brně.

Zvyšování nájemného.

V důsledku rozličných faktorů dochází v posledních měsících k často razantnímu zvyšování nájemného. Pronajímatel však nemůže nájemné zvýšit zcela libovolně, neboť možnosti jeho zvýšení jsou upraveny zákonem, konkrétně zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“). V zásadě mohou nastat dvě situace – zvyšování nájemného může být ujednáno přímo v nájemní smlouvě, kdy se poté touto řídí. V případě, že v ní však upraveno není, použije se zákonný režim dle § 2249 a násl. občanského zákoníku.

Zvyšování nájemného dle nájemní smlouvy
Pravidla pro zvyšování nájemného může nájemní smlouva obsahovat od počátku nebo mohou být doplněna i kdykoliv během trvání nájemní smlouvy, a to dohodou obou stran. Tato pravidla ujednaná stranami mají přednost před pravidly obsaženými v občanském zákoníku. Nejčastěji je možné setkat se s tzv. inflační doložkou neboli ujednáním stran o zvyšování nájemného dle míry inflace. Aby bylo toto ujednání platné, je nutné přesně stanovit, kterou konkrétní inflací se zvyšování řídí (např. nájemné je zvyšováno o roční míru inflace vyhlášenou Českým statistickým úřadem) a od kdy se tak stane (např. vždy k 1. lednu nebo k datu výročí smlouvy roku následujícího po roce, za který je inflace vyhlášena). Ke zvýšení nájemného dochází v tomto případě automaticky a nájemce je povinen od dohodnutého data sám od sebe začít platit o inflaci zvýšené nájemné. Jinými slovy, pronajímatel není povinen nájemce na zvýšení nijak upozornit (je to však vždy vhodné). Zásadní pak je, že i ke v nájemní smlouvě dohodnutému zvyšování nájemného může dojít dle § 2248 občanského zákoníku pouze jednou ročně. Pokud je tak například sjednáno pravidelné zvyšování nájemného o určitou částku vždy k 1. lednu, není již možné žádné další mimořádné zvýšení během roku. Méně běžné, ale možné, je pak i úplné vyloučení možnosti jakéhokoliv zvýšení nájemného.

Zvyšování nájemného dle občanského zákoníku
Pokud není zvyšování nájemného ujednáno ve smlouvě, může přesto dojít k jeho jednostrannému zvýšení. Pronajímatel však musí dodržet pravidla obsažená v občanském zákoníku. Nájemci musí zvýšení nájmu navrhnout písemně, kdy může žádat zvýšení nájemného pouze do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě stanovuje prováděcí právní předpis – konkrétně nařízení vlády č. 453/2013 Sb. V úvahu připadá znalecký posudek nebo prokazatelné doložení výše 3 srovnatelných nájemných v daném místě.

To však není vše. Navržené zvýšení spolu s tím, ke kterému již došlo v posledních 3 letech, nesmí být vyšší než 20 % procent. Pokud tak například byla výše nájemného v roce 2020 stanovena na 10 000 korun měsíčně a v roce 2021 došlo ke zvýšení o 2000 korun, nemůže pronajímatel po nájemci v roce 2022 ani 2023 již žádat žádné zvýšení. Zároveň pronajímatel není oprávněn žádat zvýšení nájemného dříve než po uplynutí 12 měsíců, v nichž nájemné zvýšeno nebylo (pokud tak došlo ke zvýšení nájemného k 1. lednu 2021, může pronajímatel další návrh učinit nejdříve 1. ledna 2022). K návrhu učiněnému před uplynutím těchto dvanácti měsíců se nepřihlíží.

Pokud nájemce s návrhem na zvýšení nájemného souhlasí, začne zvýšené nájemné platit počínaje třetím měsícem po dojití návrhu (pokud tak návrh obdrží během ledna, zvýšené nájemné začne platit od dubna).

V případě, že nájemce do 2 měsíců od dojití návrhu se zvýšením písemně nevyjádří souhlas, může se pronajímatel ve lhůtě dalších 3 měsíců obrátit na soud, aby výši nájemného určil. Stěžejní pro nájemce je, že pokud by se pronajímatel na soud obrátil až po uplynutí této tříměsíční lhůty, může nájemce vznést námitku, že byl návrh podán opožděně a soud pak návrhu na zvýšení nájemného (i pokud by byl opodstatněný) nevyhoví. Na druhou stranu – pokud je návrh podán včas, soud může nájemné zvýšit až do výše, která je v místě a čase obvyklá, a to již bez dříve zmíněného dvacetiprocentního limitu. Takovéto rozhodnutí soudu pak má navíc účinky ke dni podání návrhu (žaloby) soudu, nikoliv až od právní moci rozsudku. Nájemce tak musí zvýšené nájemné doplatit i zpětně.

Zároveň se pravidla obsažená v občanském zákoníku uplatní pouze po dobu trvání konkrétní nájemní smlouvy. Pokud tak má nájemce s pronajímatelem uzavřenou smlouvu na dobu určitou, může po jejím uplynutí pronajímatel v nové nájemní smlouvě požadovat výrazně vyšší nájemné, kdy již není nijak omezen.

Zvýšení nájemného po provedení stavebních úprav
Občanský zákoník připouští ještě jednu situaci, kdy může dojít ke zvýšení nájemného, a to bez výše zmíněných limitů. Je tomu tak v případě stavební úpravy, která vede k trvalému zlepšení užitné hodnoty pronajatého bytu nebo obecně celkových podmínek k bydlení v domě, popř. která má za následek trvalé úspory energie či vody v domě. Příkladem může být například provedení zateplení fasády bytového domu. V takovém případě se pronajímatel může s nájemci dohodnout na zvýšení nájemného až o 10 % účelně vynaložených nákladů ročně (pokud tak účelně vynaložené náklady činí např. 240 000 Kč, může pronajímatel navrhnout zvýšení maximálně o 24 000 Kč ročně, tedy 2000 Kč měsíčně). Pokud pak s tímto zvýšením souhlasí nájemci alespoň dvou třetin bytů v domě, platí toto zvýšení pro všechny.

Monika Buzášová
Odborná právní poradkyně,
Sdružení obrany spotřebitelů – Asociace, z.s.

Jaká mám jako nájemce práva a jaké povinnosti?

Jaká mám jako nájemce práva a jaké povinnosti?

Nájemce je podle občanského zákoníku považován za slabší smluvní stranu a na základě této koncepce mu zákonodárce přiznává vyšší míru ochrany. Ta se projevuje mj. v tom, že mu pronajímatel může dát výpověď z nájmu pouze z důvodů zákonem vymezených.

V tomto článku rozebereme nejenom zákonem přiznaná práva nájemce, ale i povinnosti, které mu zákon ukládá.  

Mezi nejvýznamnější práva nájemce patří právo v bytě pracovat nebo podnikat, pokud tyto činnosti nezvýší zatížení pro byt. Nájemce může přijímat v bytě další osoby. V tomto ohledu je třeba podotknout, že v případě přijetí nového člena domácnosti, je nájemce povinen, nejpozději do dvou měsíců, oznámit zvýšení počtu osob žijících v bytě pronajímateli. V opačném případě by se jednalo o závažné porušení povinnosti, což by mohlo vést i k rozvázání závazku ze strany pronajímatele.

Poměrně diskutovaným právem nájemce je právo chovat v bytě zvíře. Chovat v bytě zvíře může nájemce za předpokladu, že tento chov nepůsobí pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu nepřiměřené obtíže. Při posuzování, zda nájemce může tohoto práva využít, je třeba zohlednit například povahu bytu či domu, tedy jestli se jedná o rodinný dům nebo byt v činžovním domě. Musíme posuzovat druh zvířete, tedy jestli se jedná o prase nebo kočku. Je také třeba posoudit počet zvířat, nebezpečí pro okolí nebo hluk, který zvíře působí.

Nájemce je povinen užívat byt řádně v souladu se smlouvou a dodržovat pravidla obvyklá pro chování v domě. Je povinen provádět pouze tzv. běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Co se rozumí pojmy běžná údržba a drobné opravy nenalezneme v občanském zákoníku, kde je nájem obecně upraven, ale v nařízení vlády o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu.

Běžnou údržbou se podle zmíněného nařízení rozumí udržování a čištění bytu včetně jeho zařízení a vybavení a udržování bytu ve funkčním stavu. Jedná se zejména o malování, opravu omítek, tapetování, čištění podlah či obkladů stěn. Drobnými opravami se rozumí opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele. Jedná se především o opravy vypínačů, jističů, kování, klik, odsavačů par, digestoří, umyvadel, van, kuchyňských linek, nebo o opravy, u nichž výše nákladů nepřesahuje 1000 Kč.

Právní normy obsažené v občanském zákoníku, které upravují nájem, jsou povahy dispozitivní, tudíž si strany mohou dojednat i jiná práva a povinnosti a odchýlit se tak od zákona. Jak už ale bylo zmíněno, zákon ochraňuje slabší stranu – nájemce. V této oblasti se jedná o tzv. relativně kogentní normy, od nichž se lze odchýlit pouze ve prospěch nájemce. Minimální zákonná práva musí nájemci zůstat zachována. 

Hana Fialová, odborná právní poradkyně SOS-A, z.s.

Hana Fialová, odborná právní poradkyně SOS-A, z.s.

Sousedské vztahy – imise

Sousedské vztahy – imise

Může se stát, že vysněnou domácí pohodu znenadání naruší soused, který si nahlas pouští hudbu z nově zakoupeného sterea. On přeci jako vlastník sterea se svou věcí může libovolně nakládat, nebo ne? Aby nedocházelo k nadměrnému zásahu do práv jiných, v našem případě sousedů, stanovuje občanský zákoník jisté mantinely, kterými reguluje imise.

Co jsou to vlastně imise? Imise můžou představovat cokoliv, co vniká na pozemek jiného vlastníka v míře nepřiměřené místním poměrům, a co je důležité, tyto imise omezují obvyklé užívání pozemku. Nejčastěji hovoříme o hluku, kouři, prachu, stínu, otřesech, vodě či odpadu. Imise působí tedy jak na pozemku vlastníka, tak na pozemku souseda. Imise jsou v podstatě omezeny již ze zákona, proto by k nim ideálně nemělo docházet vůbec a nemělo by být třeba zásahu souseda.

Obecnou úpravu jak imisí, tak sousedského práva nalezneme v občanském zákoníku, konkrétně v ustanovení § 1013 a následujících.

Domnívám se, že nejčastěji diskutovanou imisi v sousedských sporech představuje hluk. Za imisi hluku není považován pouze hlučný provoz audiozařízení či TV, může se jednat například i o nesnesitelný psí štěkot, hlučné hádky sousedů, zpěv ve večerních hodinách, nebo o hru na hudební nástroj. Dále se k hlukovým imisím řadí i některé zemědělské nástroje jako pily nebo sekačky.  

Pokud dochází k situaci, kdy takové imise omezují obvyklé užívání pozemku, následkem soudního sporu ve většině případů bývá stanovení rozvrhu, dle kterého může být aktivita, která imisi způsobuje, vykonávána. Soused bubeník by mohl na bicí trénovat pouze v soudem určený čas. Není však možné sousedovi hru na hudební nástroj zcela zakázat. Zajímavostí je, že ochrany proti rušení hlukem se může domáhat i obec.

Typickým příkladem imisí kouře je pálení suchého listí na zahradě. Málokoho by však napadlo, že i kouř z cigaret může za určitých okolností naplňovat všechny znaky imisí. Právě cigaretové imise byly v sousedním Rakousku řešeny soudní cestou. Šlo o případ, kdy vlastník bytové jednotky, vášnivý kuřák, trávil touto aktivitou nadměrné množství času. Rodina bydlící nad ním podala na kuřáka žalobu, protože jí bylo v podstatě znemožněno v bytě větrat, aniž by se do bytu nehrnul cigaretový kouř. Stejně jako v případě s hudebníkem, i zde soud stanovil kuřákovi „rozvrh kouření“. Ani zde nebylo možné kouření zakázat úplně, a to ani přes jeho škodlivost. V případě porušení „rozvrhu kouření“ soud udělil kuřákovi povinnost zaplatit sousedům poměrně vysokou pokutu.

Poslední skupinou, které se v tomto článku budu věnovat, jsou imise v podobě stínění. Ano i na stín, nejčastěji ze stromů, může být nahlíženo jako na imisi. Musí se jednat o stromy, které jsou vysázeny v těsné blízkosti hranice sousedních pozemků. V takovém případě může být majiteli stromků uložena povinnost stromy odstranit nebo povinnost zdržet se sázení stromů. Aby však na stín mohlo být nahlíženo jako na imisi, je třeba, aby pro odstranění stromů existoval rozumný důvod. Ten může být spatřován například v obavě, že stromy vyčerpají veškerou vláhu z půdy a Vy tak nebude moct na pozemku pěstovat zeleninu. Občanský zákoník dokonce stanoví minimální vzdálenost, kterou by měl strom od vedlejšího pozemku mít. Liší se podle výšky stromu následovně: strom přesahující 3 metry má být zasazen 3 metry od společné hranice pozemků, ostatní stromy (která výšku 3 metrů nepřesahují) stačí vysadit 1,5 m od společné hranice pozemků. Z tohoto pravidla ale existuje pár výjimek, například pokud se jedná o les, sad nebo pokud stromy představuje hranici mezi pozemky.

Martina Valášková

Odborná právní poradkyně SOS – Asociace, z.s.

ROZÚČTOVÁNÍ TEPLA A TEPLÉ VODY V BYTOVÝCH DOMECH

Spotřebitelé se na nás často obracejí s dotazy ohledně rozúčtování plateb za teplo v bytových domech. Při vytápění hodně záleží na poloze bytu a na tom, zda jsou sousední byty přetápěné, nebo naopak studené. Velkou roli hraje i to, že se části spotřebitelů v poslední době podstatně změnily platby, což je způsobené novou právní úpravou. Tuto problematiku upravuje Vyhláška č. 269/2015 Sb., o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům (dále jen „Vyhláška“).

ROZÚČTOVÁNÍ TEPLA

Vyhláška stanovuje rozsah výše základní a spotřební složky u rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody. Dále pak stanovuje náležitosti, které musí splňovat vyúčtování těchto nákladů. Platba za teplo se skládá z tzv. základní a spotřební složky. Základní složku určuje poskytovatel služeb v rozmezí od 30 % do 50 % celkových nákladů. Spotřební složka se určuje podle hodnot, které naměřili měřidla. Odečty měřidel provádí poskytovatel služby minimálně jednou ročně, vždy však na konci zúčtovacího období. Tam, kde nejsou měřidla instalována, je spotřební složka rozdělena stejně jako složka základní. Výše základní a spotřební složky se pak vypočítá dle vzorců, které nalezneme v příloze Vyhlášky.

Z fyzikální podstaty tepla a jeho šíření vyplývá, že bude spravedlivější nastavit větší podíl základní složky v zateplených domech, kde dochází k menším tepelným ztrátám a více se projevují takové faktory jako proslunění a tepelná výměna se sousedními byty. V domech, kde dochází k větším tepelným únikům, bude naopak lepší určit větší podíl spotřební složky. Společenství vlastníků a bytová družstva by měla zohledňovat zejména byty, které jsou nad sklepními prostory nebo pod střechou. Tyto byty mají tepelné ztráty největší.

Je nutno dodat, že rozúčtování tepla nikdy nebude zcela spravedlivé a vždy bude bohužel docházet k situacím, kdy některé byty budou zvýhodněny a některé budou doplácet. I z tohoto důvodu je ve vyhlášce ustanovení, dle kterého rozdíl v nákladech na 1 m2 započitatelné podlahové plochy nesmí překročit u konečných spotřebitelů s měřením či indikací v zúčtovací jednotce hodnotu 100 % oproti průměru zúčtovací jednotky v daném zúčtovacím období. Ostatně už při koupi bytu by se měl člověk zamyslet nad tím, jaké budou náklady na vytápění s ohledem na orientaci bytu na světové strany a na umístění bytu v domě.

ROZÚČTOVÁNÍ TEPLÉ VODY

Náklady na teplo spotřebované při přípravě teplé vody se účtují dle stejné Vyhlášky a také se dělí na základní a spotřební složku. Základní složka vždy činí 30 % a určuje se obdobně jako základní složka u tepla. Spotřební složka tvoří 70 % nákladů a rozpočítává se poměrně podle náměrů vodoměrů instalovaných u konečných spotřebitelů. V případě, že u konečných spotřebitelů nejsou vodoměry instalovány, postupuje se dle § 4 odst. 3 Vyhlášky, a to buď rozdělením spotřební složky podle průměrného počtu osob, které byt nebo nebytový prostor v zúčtovacím období využívaly, nebo v případě dohody všech konečných spotřebitelů podle poměrů velikostí podlahové plochy. Rozdíly ve vybavení jednotlivých zúčtovacích jednotkách, které mají vliv na spotřebu teplé vody, však musí určit odborné posouzení.

Pokud spotřebitel neumožní instalaci vodoměru, přes opakované prokazatelné upozornění neumožní jejich odpočet, nebo je ovlivní, pak je u tohoto spotřebitele spotřební složka určena ve výši trojnásobku průměrné hodnoty spotřební složky nákladů na 1 m2  podlahové plochy. Vzorec pro výpočet je v příloze 2 Vyhlášky.

VYÚČTOVÁNÍ NÁKLADŮ

Vyúčtování podává poskytovatel služeb, přičemž uvádí spotřebu tepla na ohřev vody v GJ a množství vody v m3, dále jednotkové ceny tepla na ohřev vody v Kč/GJ a vody v Kč/m3. Poskytoval rovněž uvede procentuální rozdělní základních a spotřebních složek nákladů na teplo a teplou vodu. V případě účtování podle počtu osob nebo podle podlahové plochy uvede poskytovatel i tyto údaje. Dále uvede skutečný náměr všech měřidel podle zákona o meteorologii a zúčtovací jednotku vyjádřenou v GJ na m2 z podlahové plochy. Je třeba uvést i koeficienty a součinitele použité pro přepočty podlahové plochy a přepočty odečtů měřidel.

ZÁVĚREM

Vyhláška má za cíl vyrovnat rozdíly mezi byty, kde se zákonitě musí topit více, a byty, kde stačí topit méně. Dále má přestat zvýhodňovat ty, co se tzv. nechávají vytápět od sousedů, díky vhodné poloze svého bytu. Na duhou stranu nemotivuje spotřebitele k tomu, aby při topení šetřili, což může vést ke zvýšení nákladů za topení téměř pro všechny byty v daném domě.

Petr Gloc,

Odborný právní poradce SOS – Asociace, z.s.

Sleva z nájemného

            Každému nájemci se vyplatí mít neustále na paměti jednak povinnosti své, jednak také povinnosti „svého“ pronajímatele a nebát se na ně upozornit. Pronajímatel je totiž nájemní smlouvou zavázán mimo jiné udržovat pronajímanou věc ve stavu způsobilém k nájmu a zajistit nájemci její nepřerušené užívání. Pokud tak nečiní, může nájemce například žádat přiměřenou slevu z nájemného. V jakých případech je sleva z nájemného možná?

Neodstranění poškození či vady pronajímatelem

Pokud jako nájemce bytu oznámíte pronajímateli poškození nebo vadu v bytě, je jeho povinností odstranit ji v přiměřené době, ledaže byly způsobeny porušením povinnosti z Vaší strany (např. nešetrným užíváním bytu). Jestliže by se jednalo o tak závažná poškození či vady (dále jen poškození) kvůli kterým nelze v bytě vůbec bydlet, můžete se rozhodnout i pro okamžité vypovězení nájmu pro jeho nepoužitelnost.

Přiměřenou dobu, kterou zákon poskytuje pronajímateli na odstranění vady, lze dle judikatury chápat jako lhůtu v řádu dnů, max. týdnů, tedy jako co nejkratší časový úsek (vždy je třeba vzít v úvahu charakter vady – vyměnit kohoutek lze reálně provést do týdne, vymalovat celý byt poté, co vás vytopí soused, už trochu déle). V případě, že pronajímatel poškození neodstraní v přiměřené době, může je nájemce odstranit sám a následně žádat náhradu odůvodněných nákladů (např. cena materiálu, ale i cena vynaložené práce).

Do doby, než si nájemce vadu odstraní sám nebo ji (opožděně) odstraní pronajímatel, má nájemce nárok na slevu z nájemného. K uplatnění nároku na náhradu nákladů i nároku na slevu je však nezbytné, aby nájemce poškození oznámil bez zbytečného odkladu poté, co jej měl a mohl při řádné péči zjistit! Poškození také nesmí být nepodstatné, tedy nijak závažně neztěžující užívání bytu.

POZOR! Drobné opravy v bytě a náklady související s jeho běžnou údržbou nájemce hradí sám.

Nezbytná oprava bytu

Nájemce musí strpět nezbytnou opravu věci, a to i když mu její provedení způsobí obtíže. Nezbytnou opravou se pak rozumí oprava, bez které by nájemce věc nemohl užívat ke sjednanému účelu. Nájemce při jejím provádění nemá právo na slevu z nájemného automaticky, nýbrž jen pokud oprava ztěžuje užívání věci nad obvyklou míru (např. nadměrný hluk, neposkytování služeb spojených s užíváním věci) nebo trvá nepřiměřeně dlouho vzhledem k době nájmu (např. 2 měsíce při půlročním nájmu. Zde má nájemce nárok na úhradu účelně vynaložených nákladů, jenž musí vynaložit, aby umožnil provedení opravy (stěhování atd.)

Vady v poskytování plnění spojeného s užíváním bytu

Pronajímatel má povinnost zajistit po dobu nájmu nezbytné služby (dodávky vody, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu apod.). Nárok na slevu z nájemného vzniká nájemci, nejsou-li tato plnění poskytována vůbec (např. neteče teplá voda) nebo dochází-li k významným výpadkům v jejich poskytování.

 

Právo na přiměřenou slevu z nájmu je nutné uplatnit u pronajímatele, nejlépe doporučeným dopisem s dodejkou, a to bez zbytečného odkladu, nejpozději však do 6 měsíců.

Brigita Štadlerová
odborná právní poradkyně SOS – Asociace

Podnájem bytu

V předchozích článcích jsme již podrobně představili problematiku nájmů. Jak je tomu však s podnájmem? Je nutné podnájem rozlišovat od nájmu? Liší se něco nebo jde vlastně o stejnou věc?

Rozdíl je z pohledu práva zcela zásadní. Na začátek uveďme, že na rozdíl od nájmu podnájem nesjednáváme s vlastníkem bytu, ale s nájemcem, který v bytě přebývá. Z toho plyne přímá závislost na nájemní smlouvě mezi nájemcem a vlastníkem, což je rozhodující pro celou řadu dalších skutečností.

Stejně jako v případě nájmu, také podnájem se řídí úpravou dle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v účinném znění. Klíčové pro podnájemní smlouvu je to, že podnájemník nepobírá ze zákona stejné ochrany jako nájemce. Zákon nestanovuje práva a povinnosti smluvních stran tak, jak je tomu u nájmu bytu, a proto je nezbytné pamatovat na takové vymezení již ve smlouvě.

Velmi důležité je dohodnout si dobu trvání podnájmu a výpovědní dobu včetně podmínek, za jakých může být smlouva vypovězena. Neujednáte-li si ji, může vás nájemce z bytu vystěhovat ze dne na den. Dále si ve smlouvě domluvte, co v bytě můžete, musíte či nesmíte, k jakému dni máte zaplatit, jak je to s energiemi (kdo je platí a jaké jsou výše záloh), zdali je v ceně internet, jak je to s užíváním veřejných prostor a zda můžete byt upravovat – jak je to s malováním, navrtáním poliček nebo opravou vrzající podlahy.

Vhodné je vyžádat si nahlédnutí do nájemní smlouvy mezi pronajímatelem a nájemcem. Jelikož podnájem skončí vždy nejpozději s nájem, je dobré vědět, na jakou dobu má nájemce sjednanou svou nájemní smlouvu, aby vás v půlce sjednané doby nepřišel vystěhovat pronajímatel s tím, že s nájemcem končíte i vy.

U sjednávání smlouvy o podnájmu je vždy důležité uvědomit si okolnosti vzniku. Jestliže nájemce dává do podnájmu část bytu a v bytě sám bude bydlet, není nutný souhlas vlastníka bytu. To neplatí u podnájmu celého bytu, kdy je souhlas vyžadován. V případě, že souhlas nebyl udělen, jedná se o hrubé porušení povinností nájemce, což může vést k ukončení nájmu a v důsledku toho i podnájmu. Doporučujeme proto vždy, aby vám nájemce písemný souhlas vlastníka před uzavřením smlouvy předložil.

Závěrem tedy nutno říci, že u podnájemní smlouvy je potřeba dát si pozor mnohem více, než u smlouvy nájemní. Zatímco nájemní smlouva o pronájmu bytu je bohatě upravena v zákoně a obsahuje ustanovení, které vylučuje ujednání pro nájemce nevýhodná, u podnájemce tomu tak není. Je tedy důležité velmi dobře si přečíst, co podepisujete, a trvat na sepsání rozumných podmínek. Zejména je potřeba ohlídat si dobu, na niž se podnájem sjednává, výpovědní dobu a podmínky výpovědi.

Štěpán Houdek
odborný právní poradce SOS – Asociace

Úrok z jistoty nájemného

Dne 1. 1. 2014 vstoupil v účinnost zákon č. 89/2012 Sb., „nový“ občanský zákoník, v účinném znění (dále jen NOZ), který s sebou přinesl velkou řadu mnohdy radikálních změn. Život většiny běžných lidí tyto změny zasáhly, aniž by si to uvědomovali. Ať už jde o lhůtu vrácení peněz při odstoupení od smlouvy u nákupu přes internet nebo celou řadu mnohdy závratných změn v nájmu.

Jedna z těchto změn se týká tohu, čemu jsme do roku 2014 říkali kauce. Teď mluvíme o tzv. jistotě z nájmu podle § 2254 NOZ. Pronajímatel po vás, jako nájemci, může chtít jistotu maximálně do výše  šesti měsíčních nájmů, což může být ve větších městech částka, která se vyšplhá až k 100.000,- Kč. Co ví málokdo je, že po skončení nájmu má nájemce dle § 2254 odst. 2 nárok na vrácení jistoty i s úroky.

Znění a účel tohoto paragrafu potvrzuje, vedle výkladů renomovaných právníků, také samotná důvodová zpráva tvůrců NOZ, která říká, že jistota z nájmu je něco, z čeho nájemce nemá jakékoliv protiplnění. Jistotu si bere pronajímatel pro případ, že nájemce předmět nájmu, tedy byt nebo jeho příslušenství, poškodí. Ve chvíli, kdy nájemce nemalou částku pronajímateli předává, nedostává nic nazpět, a proto tvůrci NOZ věří, že předáním peněžní částky pronajímateli, který je může dále zhodnotit, i kdyby jen vložením na spořicí účet v bance, dochází ke vzniku nároku na úrok při vrácení jistoty po skončení nájmu zpět do vlastnictví nájemce. Starý občanský zákoník, tj. zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, používal frázi „vrácení nevyčerpaných peněžních prostředků s příslušenstvím“. Zde bylo diskutabilní, co se vlastně příslušenstvím rozumí, tedy o jakém úroku se hovoří. V případě NOZ se odkazuje na § 1802, který říká, že není-li úrok ujednán a neupravuje-li ho právní předpis, použije se výše úroku, který v místě bydliště či sídla dlužníka poskytují banky v době uzavření úvěru, přičemž dlužníkem je v tomto případě pronajímatel. Tento názor zastává, a ve svém článku na epravo.cz jej i publikovala, advokátka Mgr. Lucie Čabanová z advokátní kanceláře Toman, Devátý & partneři. Stejný názor zaujala i advokátní kancelář Bultas, Kvítková, Kareta, která na svých webových stránkách upozorňuje na možnost nájemce požadovat úrok sjednaný podle § 1802. Stejně jako Mgr. Čabanová však i Bultas, Kvítková, Kareta upozorňují na problematické určení výše úroku.

Běžný občan nesleduje každý den, jaký je zprůměrovaný úrok, které banky v jeho okolí požadují. Vyvstává tedy otázka, jak vyřešit, kolik má pronajímatel nájemci po skončení nájmu vyplatit. Proto doporučujeme, aby si pronajímatel s nájemcem tuto částku ideálně dohodli už při uzavření nájemní smlouvy. Než zpětně vyhledávat, kolik banky úrokovaly, domluvíte se. Zde je důležité vědět, že ve smyslu § 2235 odst. 1 NOZ by ujednání, který by úroky stanovilo na nulu, bylo zakázané ujednání, tzn. nepřihlíželo by se k němu. Abyste tuto situaci nemuseli řešit, dejte si pozor, aby pronajímatel podobné ustanovení do smlouvy nevložil a raději se snažte domluvit na úroku, který bude schůdný pro obě strany.  Řešit je potřeba však i případy, kdy nájemní smlouva byla uzavřena před účinností NOZ. Nájem uzavřený před účinností NOZ se od 1. 1. 2014 řídí úpravou NOZ podle § 3074, jedná se tedy o výjimku od běžné zásady, která říká, že co bylo uzavřeno před NOZ, řídí se úpravou účinných právních předpisů v té době. Situace je ale malinko komplikovanější, do 31. 12. 2013 by se výše úroku vypočítávala podle starého zákoníku, od 1. 1. 2014 pak podle nového zákoníku.

Na co je důležité pamatovat je, že jistota není pouze jen tak nějaká částka, kterou si od vás ze své libovůle pronajímatel vezme. Slouží k zajištění případných pohledávek, klasicky tedy pro případ, že v nájemním bytě něco rozbijete a odmítáte pronajímateli danou věc uhradit. Než tedy začnete vyžadovat úroky, musíte napřed vyřešit celý proces ukončení nájmu, odečíst jakékoliv pohledávky, které NOZ uzná jako způsobilé, a pak teprve žádat příslušnou částku.

Adam Plajner

odborný právní poradce SOS – Asociace

Na co si dát pozor při uzavírání nájemní smlouvy bytu

Nájem bytu a domu se řídí speciálními ustanoveními, jenž nalezneme v § 2235 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v účinném znění (dále jen NOZ). Pro tyto případy se nepoužijí obecná ustanovení o nájmu §2201 a násl., která zahrnují širší okruh vztahů. Nový občanský zákoník je založen na smluvní volnosti stran, a proto se i nájemní smlouva řídí pravidly, na kterých se strany v nájemní smlouvě dohodly, pokud nejsou v rozporu se zákonem.

Hned na začátek je důležité upozornit na zásadní rozdíl mezi nájmem a podnájmem. Při uzavírání smlouvy o nájmu Vám byt pronajímá zpravidla přímo vlastník a můžete se domáhat mnoha práv, které zákon poskytuje. Smlouvu o podnájmu naopak uzavíráte s nájemcem a rozsah Vašich práv je značně limitován. Proto je nutné být ostražitým, když, např. jako student, uzavíráte nájemní smlouvu uprostřed semestru na studentském bytě s jiným studentem, zdali je opravdu vlastníkem bytu nebo pouze nájemníkem. Název smlouvy totiž není rozhodující, rozhodující je obsah.

Forma a obsah smlouvy

Při sjednávání nájemní smlouvy je požadována písemná forma na základě §2237 NOZ, chráněni jsou však i ti nájemci, kteří smlouvu písemně neuzavřeli. Takový nájemce má po uplynutí tří let užívání bytu v dobré víře stejná práva jako nájemce, který smlouvu uzavřel písemně. Nájemní smlouva se vyhotovuje ve dvou stejnopisech, tj. dvou originálech, každý pro jednu stranu. Svůj stejnopis si pečlivě uschovejte a hlavně zkontrolujte, že je na Vašem vyhotovení podpis obou stran.

Smlouvu si pečlivě prostudujte, než něco podepíšete. Zaměřte se na cenu, práva a povinnosti a postup ukončení nájmu. Jakmile je smlouva podepsaná, a není-li v ní obsažena podstatná chyba, smlouva je platná a vás zavazuje k určitému plnění. Pokud si nejste jisti a máte možnost, nejlepší je zanést ji buď nějakému známému zběhlému v právu, nebo na nějakou z našich poraden po celé ČR, kde vám ji bezplatně zkontrolujeme.

Nájemné a jistota

Ustanovení §2246 stanovují povinnost sjednat ve smlouvě pevnou částkou za jeden měsíc, která se platí vždy měsíc dopředu, pokud není stanoveno jinak. Jestliže smlouva neobsahuje údaje o výši nájmu, má pronajímatel právo požadovat po nájemci nájemné pro danou lokalitu a typ bytu obvyklé. Tato možnost je pro běžný nájem však pouhou zbytečnou komplikací, proto, jak nabádáme výše, pečlivě pročtěte smlouvu a ujistěte se, že výši nájemného máte vyřešenou. Na co si je třeba dát pozor, jsou energie. Nejlepší samozřejmě je, mít energie napsané na sebe, ale ne vždy je to možné. Vyjasněte si proto, na koho jsou psané jaké energie, jak je to s výší zálohy placenou dodavatelům a co s případným přeplatkem či nedoplatkem. Velký pozor je třeba dát také na úrok z prodlení, který vám pronajímatel může nastavit za opožděnou platbu. Tomu se ve smlouvě nevyhnete, ale pro případ, že zapomenete apod., pohlídejte si, aby jejich výše byla rozumná a případné zpoždění vás nestálo majlant.

Ve smlouvě je možno ujednat peněžitou jistotu, kterou pronajímatel má například pro situaci, kdy nájemce neplatí nájem nebo byt či jeho vybavení poškodí. Tato jistota nesmí být vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného. Více se o problematice jistot z nájmu dozvíte na našich webových stránkách, kde o nich chystáme samostatný článek.

Odevzdání bytu

Další důležitou informací ve smlouvě je datum odevzdání bytu, kdy se byt stává přístupným pro nájemce. Obecně se doporučuje toto datum ve smlouvě stanovit, pokud se tak nestane, je datum určeno zákonem jako 1. den v měsíci následující po dni, kdy smlouva nabyla účinnosti ve smyslu § 2242 NOZ.

Ve smlouvě také zpravidla bývá uvedeno příslušenství bytu. Je tedy potřeba si zkontrolovat, zda se toto příslušenství na bytě nachází, protože po skončení nájmu jej bude pronajímatel oprávněně požadovat zpět.

Zakázaná ujednání ve smlouvě

Zákon výslovně zakazuje ve smlouvě sjednat povinnost nájemce zaplatit smluvní pokutu pronajímateli. V takovém případě se k tomuto ujednání nepřihlíží. Dále pronajímatel nemůže stanovit nájemci povinnosti, které jsou z povahy věci nepřiměřené. Za nepřiměřené lze v tomto případě považovat například ujednání zakazující návštěvy, ale podle mnohých názorů i zákaz kouření v prostorách bytu. Lze dovodit, že nájemce může mít v bytě i domácí zvíře, které je k povaze bytu přiměřené, např.: kočka či pes ve smyslu § 2258 NOZ. K tomuto blíže v článku „Mazlíčci na bytě“ na našich webových stránkách. Nelze rovněž nájemci smluvně zakázat přihlásit si trvalé bydliště v nájemním bytě.

Štěpán Houdek

Odborný právní poradce SOS – Asociace