Vztah mezi pronajímatelem a nájemcem je v českém právním řádu primárně upraven občanským zákoníkem (zákon č. 89/2012 Sb., dále jen „OZ“). Jedním z nejčastějších bodů sváru bývá otázka, kdo má hradit opravy v bytě a jaké úpravy si může nájemce dovolit bez souhlasu majitele. Základní rozdělení povinností stanovuje § 2257 OZ, podle kterého pronajímatel udržuje byt a dům ve stavu způsobilém k užívání, zatímco nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.  

Běžná údržba a drobné opravy: Kde leží hranice? 

Jelikož občanský zákoník tyto pojmy detailně nedefinuje, odkazuje se v praxi na nařízení vlády č. 308/2015 Sb.. Toto nařízení dělí povinnosti nájemce do tří kategorií:  

1. Běžná údržba: Rozumí se jí udržování a čištění bytu a jeho vybavení, které se provádí obvykle při užívání. Podle § 2 tohoto nařízení sem spadá zejména malování, opravy omítek, tapetování, čištění podlah, obkladů a zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Patří sem i pravidelné prohlídky a čištění spotřebičů, jako jsou digestoře, sporáky, vodovodní baterie nebo kontrola funkčnosti hlásičů kouře.  

2. Drobné opravy podle věcného vymezení: § 4 nařízení obsahuje seznam konkrétních oprav, které vždy hradí nájemce bez ohledu na cenu. Jde například o opravy podlahových krytin a výměny prahů, opravy částí dveří a oken (včetně kování, klik a zámků), výměny vypínačů, zásuvek či opravy vodovodních výtoků, sprch a splachovačů.  

3. Drobné opravy podle finančního limitu: Pokud oprava není uvedena ve věcném seznamu, považuje se za drobnou tehdy, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1 000 Kč (§ 5 nařízení). Zároveň je stanoven roční limit pro součet nákladů na tyto opravy, který nesmí překročit 100 Kč na m² podlahové plochy bytu za kalendářní rok (§ 6 nařízení).  

Úpravy bytu prováděné nájemcem 

Pokud má nájemce v úmyslu provést v bytě změnu (např. stavební úpravu), musí se řídit § 2263 OZ. Základním pravidlem je, že nájemce může provádět úpravu, přestavbu nebo jinou změnu bytu či domu pouze se souhlasem pronajímatele. Souhlas by měl mít ideálně písemnou formu pro účely dokazování.  

Výjimku představují situace, kdy je úprava nezbytná vzhledem ke zdravotnímu postižení nájemce nebo člena jeho domácnosti. Pokud v takovém případě pronajímatel odmítne udělit souhlas bez vážného důvodu, může jej nahradit soud. Důležitým aspektem je ukončení nájmu – podle § 2263 odst. 2 OZ je nájemce povinen při skončení nájmu odstranit provedenou změnu a uvést byt do původního stavu, ledaže se strany dohodnou jinak.  

Kdy musí nájemce strpět úpravy pronajímatele? 

Povinnost nájemce tolerovat úpravy bytu ze strany majitele řeší § 2259 až § 2262 OZ. Obecně platí, že pronajímatel může provádět úpravy jen se souhlasem nájemce. Souhlas však není nutný v případech, kdy:  

• hrozí bytu nebo domu přímo závažná újma (např. havarijní stavy),  

• úpravu nařídil orgán veřejné moci (např. stavební úřad z důvodu bezpečnosti),  

• se nesníží hodnota bydlení a úpravu lze provést bez většího nepohodlí pro nájemce.  

Pokud úprava vyžaduje vyklizení bytu, musí pronajímatel nájemci doručit oznámení alespoň 3 měsíce předem a zavázat se k náhradě účelných nákladů na vyklizení. U krátkodobých úprav (do týdne) stačí oznámení 10 dnů předem.  

Oznamování vad a důsledky nečinnosti 

Právní úprava v § 2264 a § 2265 OZ klade na nájemce povinnost neprodleně oznámit pronajímateli vadu, kterou má majitel odstranit (tedy ty nad rámec drobné údržby). Nájemce musí zároveň učinit vše pro to, aby se škoda nezvětšovala.  

Pokud pronajímatel vadu neodstraní v přiměřené době po oznámení, dává zákon nájemci dvě možnosti: 

1. Provést opravu sám a požadovat po pronajímateli úhradu nákladů.  

2. Požadovat slevu z nájemného, ovšem pouze v případě, že vadu oznámil bez zbytečného odkladu.  

Pokud by vada představovala hrubé porušení povinností pronajímatele a ten ji přesto neodstranil, má nájemce právo na vypovězení nájmu. Naopak, pokud vadu způsobil sám nájemce, je povinen ji odstranit na vlastní náklady. Pokud tak neučiní, může ji opravit pronajímatel a náklady po nájemci vymáhat.  

Autorka: Natálie Drgová 

Jakmile se nájemník rozhodne z bytu odejít, nájem vypoví, nebo dostane výpověď z nájmu od majitele bytu, přichází na řadu jedna z hlavních částí ukončení nájmu a tou je předání nemovitosti tím „správným“ způsobem a ve „správném stavu“, což je pak také ideální stvrdit náležitým dokumentem. V praxi se povětšinou nejedná o nic problematického a strany, když chtějí, společnou řeč při předání bytu vždy najdou, přesto je však nejlepší nespoléhat se na dobré slovo protistrany, dodržet ho sice může, ale také nemusí, a těžko se budete zpětně dožadovat ústní dohody. 

V jakém stavu musím byt předávat? 

V jakém stavu má nájemce byt či dům předávat by mělo být definováno už v samotné smlouvě, v níž se běžně uvádí, že „po skončení nájmu předá nájemce byt pronajímateli v původním stavu“, což je i ustanovení, které nám říká §2225 odst. 1 občanského zákoníku, který však dodává, že se při vracení v původním stavu musí přihlížet k běžnému opotřebení. Běžné opotřebení zkrátka znamená, že zákon počítá s tím, že v bytě se žije, byt se používá a je tak jasné, že je to na něm znát. V praxi to například znamená, že pokud si strany ve smlouvě neujednají opak, nemusí nájemník při ochodu z bytu malovat, protože se počítá s tím, že stěny se lehce zašpiní a zašednou, pokud by to však bylo již více, než jen běžně opotřebené, je samozřejmě nutné po sobě vymalovat, abychom byt dostali právě do stavu, v jakém jsme ho od pronajímatele převzali, když jsme se do něj stěhovali. 

K „předávacímu protokolu“ 

Hladké, poklidné a oběma stranám vyhovující předání bytu by měl pomoci zajistit tzv. předávací protokol. Jedná se vlastně o způsob, jakým přesuneme nedostatky předávaného bytu a všechny možné myšlenky a podrobnosti, které se předání bytu týkají na papír, který následně obě strany podepíšou. Předávací protokol je oboustranně výhodný, jelikož brání majitele bytu před tím, že mu nájemník zmizí z bytu, který před tím poškodil a on na něho nebude mít žádný důkaz, že byt opravdu poškodil on. Naopak nájemníka brání, aby si majitel po ukončení nájmu nevymýšlel další vady, nesváděl je na nájemníka a nepožadoval po něm další nesmyslné platby a náhrady škody. Sepsat tedy datovaný a podepsaný předávací protokol je nutností.  

Protokol je nejlepší připravit ve dvou výtiscích, například podle mnoha a mnoha předloh dostupných zdarma na internetu, na místě při předání obě kopie doplnit a dvakrát vše podepsat. Smyslem celého protokolu je sepsat a zkontrolovat vše, co se dá, a to především vrácené a chybějící klíče, ovladače, zapsat stavy měřidel, zkontrolovat v jednotlivých místnostech podlahy, hmoždinky, hřebíky, úklid, svítidla, všechno předané vybavení a jeho funkčnost, všechny přístroje atp., a případné problémy sepsat jako „závady k řešení“, na jejichž vyřešení se následně s pronajímatelem dohodnete. Při takové dohodě se hodí do protokolu sepsat dlužné částky nájemného a případně částky za věci rozbité, nebo poškozené a ty následně odečíst od kauce, kterou Vám má pronajímatel vrátit. 

K zaplacené jistotě a jejímu vrácení 

Na vrácení jistoty, kterou jste při pronajímání bytu skládali pronajímateli nezapomeňte! Je možné ji po skončení nájmu ponížit právě o dlužné částky nájemného a případně částky za věci rozbité, nebo poškozené, vždy však musí dojít k jejímu vrácení. O odečtení toho, co nájemce pronajímateli dluží mluví také občanský zákoník v §2254 odst. 2, který však zároveň stanoví pro nájemníka podstatnou věc a to sice, že při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci. Při skončení nájmu opravdu znamená ve chvíli, kdy je nájem ukončen a byt předán, nikoli za rok, nikoli za měsíc. Na tom, aby pronajímatel jistotu vrátil je opravdu nutné trvat a úplně nejlepší a nejbezpečnější je nechat si jistotu vrátit při předání bytu z ruky do ruky např. přímo hotově, v takovém případě se nemůže nic stát a pronajímatel se z vrácení již dodatečně nemůže nijak vymlouvat. 

Co dělat, když majitel odmítá kauci vrátit? 

I to se bohužel stává. Někdy majitel důvod k nevráceni vůbec nemá, někdy si vymýšlí důvody, které nejsou pravdivé. Tomu se sice dá zabránit kvalitním, pečlivým a velmi podrobným sepsáním předávacího protokolu, který zdokumentuje všechny vady a chyby na bytě, někdy však ani to nestačí. Pokud by k něčemu takovému došlo a majitel odmítal jistotu vrátit, nedejte se a o své peníze bojujte. Nejprve je dobré opakovaně vyzvat majitele bytu nebo domu, aby Vám peníze vrátil, k čemuž je ideální také přiložit důkazy (fotky, protokol, …) vyvracející jeho případné důvody pro nevrácení kauce. Pokud majitel bytu na urgence nereaguje nebo jsou jeho reakce zamítavé, obraťte se na naši organizaci a nebo na právníka. Pronajímateli se nejprve zašle předžalobní výzva na zaplacení a pokud ani to pronajímatele nepřesvědčí, případ může skončit u soudu, často se však, vzhledem k výši jistot, i to vyplatí. 

Za Sdružení obrany spotřebitelů – Asociace, z. s.

Hubert Dokoupil

Odborný právní poradce

Nájemní smlouva představuje základní kámen vztahu mezi nájemcem a pronajímatelem. Je to právní dokument, který stanovuje podmínky pronájmu nemovitosti a určuje práva a povinnosti obou stran. Nicméně, ne všechny nájemní smlouvy jsou vytvořeny rovnocenně. Existují určité body, které by v nájemní smlouvě neměly figurovat, a mohou přivodit nepříjemnosti a nerovnováhu jedné nebo obou stran. V tomto článku se podíváme na to, co by se v nájemních smlouvách nemělo objevovat. 

Zákony se obvykle snaží chránit tu stranu, která je ve vztahu slabší. V případě nájemní smlouvy se jedná o nájemce. Proto občanský zákoník říká, že v nájemní smlouvě nesmí být, ustanovení, která by nájemníka zkracovala na právech nebo mu ukládala nepřiměřené povinnosti. Tyto ustanovení v nájemních smlouvách jsou neplatná, takže se jimi nájemce nemusí řídit. Přesto se ale v praxi stává, že se v nájemních smlouvách objevují. 

Příkladem takového ustanovení je zákaz mít v bytě zvíře. Právo na chov zvířete nájemce je dokonce přímo stanoveno v §2258 občanského zákoníku. Dále nájemce chrání výslovným uvedením toho, že pronajímatel nemůže dát do nájemní smlouvy bezpodmínečný zákaz podnikání nebo návštěv v bytě. Doba nájmu v nájemní smlouvě určena být nemusí. Pokud uvedena není, je nájem uzavřen na dobu neurčitou. Jako další zakázaná ustanovení zákon výslovně označuje také smluvní pokuty ukládané nájemci, či zákaz kouření. 

Pronajímatelé někdy do smlouvy zkouší vložit i různé kuriózními požadavky a doufají v neznalost zákona nájemce. Stává se tak tedy, že se v nájemních smlouvách objevují body jako je třeba zákaz návštěv opačného pohlaví nebo příkaz uspat nemluvně do devíti hodin večer. I taková ustanovení nepřiměřeně zkracují nájemce na jeho právech a jsou samozřejmě neplatná. 

Je nutné zdůraznit, že pokud se ve vaší nájemní smlouvě objeví některé ze zakázaných ustanovení, neznamená to, že je celá nájemní smlouva neplatná. Neplatné budou pouze tyto ustanovení. Pokud je nájem sjednán pouze ústně nebo není smlouva platná, může vznik nájmu zpochybnit nájemce jako slabší strana nájmu, pronajímatel tak učinit nemůže. Nájem je řádně uzavřen po uplynutí tří let od doby, kdy nájemce byt užíval bez písemné nebo bez platné smlouvy a zároveň se on i pronajímatel chovali způsobem, jako by nájem sjednán byl. V tomto případě však může být problém s dokazováním, a proto doporučujeme vždy uzavřít písemnou smlouvu.  

Důležité je tedy si smlouvu před uzavřením vždy řádně přečíst. Ve smlouvě je dobré si ujednat jasně definující podmínky nájmu minimalizují riziko sporů. Jak jsme si vysvětlili v tomto článku, je dobré být obezřetný také k výše zmíněným zakázaným ujednáním. 

Za Sdružení obrany spotřebitelů – Asociace, z. s. 

Barbora Červenková

Odborná právní poradkyně

V důsledku rozličných faktorů dochází v posledních měsících k často razantnímu zvyšování nájemného. Pronajímatel však nemůže nájemné zvýšit zcela libovolně, neboť možnosti jeho zvýšení jsou upraveny zákonem, konkrétně zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“). V zásadě mohou nastat dvě situace – zvyšování nájemného může být ujednáno přímo v nájemní smlouvě, kdy se poté touto řídí. V případě, že v ní však upraveno není, použije se zákonný režim dle § 2249 a násl. občanského zákoníku.

Zvyšování nájemného dle nájemní smlouvy
Pravidla pro zvyšování nájemného může nájemní smlouva obsahovat od počátku nebo mohou být doplněna i kdykoliv během trvání nájemní smlouvy, a to dohodou obou stran. Tato pravidla ujednaná stranami mají přednost před pravidly obsaženými v občanském zákoníku. Nejčastěji je možné setkat se s tzv. inflační doložkou neboli ujednáním stran o zvyšování nájemného dle míry inflace. Aby bylo toto ujednání platné, je nutné přesně stanovit, kterou konkrétní inflací se zvyšování řídí (např. nájemné je zvyšováno o roční míru inflace vyhlášenou Českým statistickým úřadem) a od kdy se tak stane (např. vždy k 1. lednu nebo k datu výročí smlouvy roku následujícího po roce, za který je inflace vyhlášena). Ke zvýšení nájemného dochází v tomto případě automaticky a nájemce je povinen od dohodnutého data sám od sebe začít platit o inflaci zvýšené nájemné. Jinými slovy, pronajímatel není povinen nájemce na zvýšení nijak upozornit (je to však vždy vhodné). Zásadní pak je, že i ke v nájemní smlouvě dohodnutému zvyšování nájemného může dojít dle § 2248 občanského zákoníku pouze jednou ročně. Pokud je tak například sjednáno pravidelné zvyšování nájemného o určitou částku vždy k 1. lednu, není již možné žádné další mimořádné zvýšení během roku. Méně běžné, ale možné, je pak i úplné vyloučení možnosti jakéhokoliv zvýšení nájemného.

Zvyšování nájemného dle občanského zákoníku
Pokud není zvyšování nájemného ujednáno ve smlouvě, může přesto dojít k jeho jednostrannému zvýšení. Pronajímatel však musí dodržet pravidla obsažená v občanském zákoníku. Nájemci musí zvýšení nájmu navrhnout písemně, kdy může žádat zvýšení nájemného pouze do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě stanovuje prováděcí právní předpis – konkrétně nařízení vlády č. 453/2013 Sb. V úvahu připadá znalecký posudek nebo prokazatelné doložení výše 3 srovnatelných nájemných v daném místě.

To však není vše. Navržené zvýšení spolu s tím, ke kterému již došlo v posledních 3 letech, nesmí být vyšší než 20 % procent. Pokud tak například byla výše nájemného v roce 2020 stanovena na 10 000 korun měsíčně a v roce 2021 došlo ke zvýšení o 2000 korun, nemůže pronajímatel po nájemci v roce 2022 ani 2023 již žádat žádné zvýšení. Zároveň pronajímatel není oprávněn žádat zvýšení nájemného dříve než po uplynutí 12 měsíců, v nichž nájemné zvýšeno nebylo (pokud tak došlo ke zvýšení nájemného k 1. lednu 2021, může pronajímatel další návrh učinit nejdříve 1. ledna 2022). K návrhu učiněnému před uplynutím těchto dvanácti měsíců se nepřihlíží.

Pokud nájemce s návrhem na zvýšení nájemného souhlasí, začne zvýšené nájemné platit počínaje třetím měsícem po dojití návrhu (pokud tak návrh obdrží během ledna, zvýšené nájemné začne platit od dubna).

V případě, že nájemce do 2 měsíců od dojití návrhu se zvýšením písemně nevyjádří souhlas, může se pronajímatel ve lhůtě dalších 3 měsíců obrátit na soud, aby výši nájemného určil. Stěžejní pro nájemce je, že pokud by se pronajímatel na soud obrátil až po uplynutí této tříměsíční lhůty, může nájemce vznést námitku, že byl návrh podán opožděně a soud pak návrhu na zvýšení nájemného (i pokud by byl opodstatněný) nevyhoví. Na druhou stranu – pokud je návrh podán včas, soud může nájemné zvýšit až do výše, která je v místě a čase obvyklá, a to již bez dříve zmíněného dvacetiprocentního limitu. Takovéto rozhodnutí soudu pak má navíc účinky ke dni podání návrhu (žaloby) soudu, nikoliv až od právní moci rozsudku. Nájemce tak musí zvýšené nájemné doplatit i zpětně.

Zároveň se pravidla obsažená v občanském zákoníku uplatní pouze po dobu trvání konkrétní nájemní smlouvy. Pokud tak má nájemce s pronajímatelem uzavřenou smlouvu na dobu určitou, může po jejím uplynutí pronajímatel v nové nájemní smlouvě požadovat výrazně vyšší nájemné, kdy již není nijak omezen.

Zvýšení nájemného po provedení stavebních úprav
Občanský zákoník připouští ještě jednu situaci, kdy může dojít ke zvýšení nájemného, a to bez výše zmíněných limitů. Je tomu tak v případě stavební úpravy, která vede k trvalému zlepšení užitné hodnoty pronajatého bytu nebo obecně celkových podmínek k bydlení v domě, popř. která má za následek trvalé úspory energie či vody v domě. Příkladem může být například provedení zateplení fasády bytového domu. V takovém případě se pronajímatel může s nájemci dohodnout na zvýšení nájemného až o 10 % účelně vynaložených nákladů ročně (pokud tak účelně vynaložené náklady činí např. 240 000 Kč, může pronajímatel navrhnout zvýšení maximálně o 24 000 Kč ročně, tedy 2000 Kč měsíčně). Pokud pak s tímto zvýšením souhlasí nájemci alespoň dvou třetin bytů v domě, platí toto zvýšení pro všechny.

Monika Buzášová
Odborná právní poradkyně,
Sdružení obrany spotřebitelů – Asociace, z.s.