Jakmile se nájemník rozhodne z bytu odejít, nájem vypoví, nebo dostane výpověď z nájmu od majitele bytu, přichází na řadu jedna z hlavních částí ukončení nájmu a tou je předání nemovitosti tím „správným“ způsobem a ve „správném stavu“, což je pak také ideální stvrdit náležitým dokumentem. V praxi se povětšinou nejedná o nic problematického a strany, když chtějí, společnou řeč při předání bytu vždy najdou, přesto je však nejlepší nespoléhat se na dobré slovo protistrany, dodržet ho sice může, ale také nemusí, a těžko se budete zpětně dožadovat ústní dohody. 

V jakém stavu musím byt předávat? 

V jakém stavu má nájemce byt či dům předávat by mělo být definováno už v samotné smlouvě, v níž se běžně uvádí, že „po skončení nájmu předá nájemce byt pronajímateli v původním stavu“, což je i ustanovení, které nám říká §2225 odst. 1 občanského zákoníku, který však dodává, že se při vracení v původním stavu musí přihlížet k běžnému opotřebení. Běžné opotřebení zkrátka znamená, že zákon počítá s tím, že v bytě se žije, byt se používá a je tak jasné, že je to na něm znát. V praxi to například znamená, že pokud si strany ve smlouvě neujednají opak, nemusí nájemník při ochodu z bytu malovat, protože se počítá s tím, že stěny se lehce zašpiní a zašednou, pokud by to však bylo již více, než jen běžně opotřebené, je samozřejmě nutné po sobě vymalovat, abychom byt dostali právě do stavu, v jakém jsme ho od pronajímatele převzali, když jsme se do něj stěhovali. 

K „předávacímu protokolu“ 

Hladké, poklidné a oběma stranám vyhovující předání bytu by měl pomoci zajistit tzv. předávací protokol. Jedná se vlastně o způsob, jakým přesuneme nedostatky předávaného bytu a všechny možné myšlenky a podrobnosti, které se předání bytu týkají na papír, který následně obě strany podepíšou. Předávací protokol je oboustranně výhodný, jelikož brání majitele bytu před tím, že mu nájemník zmizí z bytu, který před tím poškodil a on na něho nebude mít žádný důkaz, že byt opravdu poškodil on. Naopak nájemníka brání, aby si majitel po ukončení nájmu nevymýšlel další vady, nesváděl je na nájemníka a nepožadoval po něm další nesmyslné platby a náhrady škody. Sepsat tedy datovaný a podepsaný předávací protokol je nutností.  

Protokol je nejlepší připravit ve dvou výtiscích, například podle mnoha a mnoha předloh dostupných zdarma na internetu, na místě při předání obě kopie doplnit a dvakrát vše podepsat. Smyslem celého protokolu je sepsat a zkontrolovat vše, co se dá, a to především vrácené a chybějící klíče, ovladače, zapsat stavy měřidel, zkontrolovat v jednotlivých místnostech podlahy, hmoždinky, hřebíky, úklid, svítidla, všechno předané vybavení a jeho funkčnost, všechny přístroje atp., a případné problémy sepsat jako „závady k řešení“, na jejichž vyřešení se následně s pronajímatelem dohodnete. Při takové dohodě se hodí do protokolu sepsat dlužné částky nájemného a případně částky za věci rozbité, nebo poškozené a ty následně odečíst od kauce, kterou Vám má pronajímatel vrátit. 

K zaplacené jistotě a jejímu vrácení 

Na vrácení jistoty, kterou jste při pronajímání bytu skládali pronajímateli nezapomeňte! Je možné ji po skončení nájmu ponížit právě o dlužné částky nájemného a případně částky za věci rozbité, nebo poškozené, vždy však musí dojít k jejímu vrácení. O odečtení toho, co nájemce pronajímateli dluží mluví také občanský zákoník v §2254 odst. 2, který však zároveň stanoví pro nájemníka podstatnou věc a to sice, že při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci. Při skončení nájmu opravdu znamená ve chvíli, kdy je nájem ukončen a byt předán, nikoli za rok, nikoli za měsíc. Na tom, aby pronajímatel jistotu vrátil je opravdu nutné trvat a úplně nejlepší a nejbezpečnější je nechat si jistotu vrátit při předání bytu z ruky do ruky např. přímo hotově, v takovém případě se nemůže nic stát a pronajímatel se z vrácení již dodatečně nemůže nijak vymlouvat. 

Co dělat, když majitel odmítá kauci vrátit? 

I to se bohužel stává. Někdy majitel důvod k nevráceni vůbec nemá, někdy si vymýšlí důvody, které nejsou pravdivé. Tomu se sice dá zabránit kvalitním, pečlivým a velmi podrobným sepsáním předávacího protokolu, který zdokumentuje všechny vady a chyby na bytě, někdy však ani to nestačí. Pokud by k něčemu takovému došlo a majitel odmítal jistotu vrátit, nedejte se a o své peníze bojujte. Nejprve je dobré opakovaně vyzvat majitele bytu nebo domu, aby Vám peníze vrátil, k čemuž je ideální také přiložit důkazy (fotky, protokol, …) vyvracející jeho případné důvody pro nevrácení kauce. Pokud majitel bytu na urgence nereaguje nebo jsou jeho reakce zamítavé, obraťte se na naši organizaci a nebo na právníka. Pronajímateli se nejprve zašle předžalobní výzva na zaplacení a pokud ani to pronajímatele nepřesvědčí, případ může skončit u soudu, často se však, vzhledem k výši jistot, i to vyplatí. 

Za Sdružení obrany spotřebitelů – Asociace, z. s.

Hubert Dokoupil

Odborný právní poradce