V důsledku rozličných faktorů dochází v posledních měsících k často razantnímu zvyšování nájemného. Pronajímatel však nemůže nájemné zvýšit zcela libovolně, neboť možnosti jeho zvýšení jsou upraveny zákonem, konkrétně zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“). V zásadě mohou nastat dvě situace – zvyšování nájemného může být ujednáno přímo v nájemní smlouvě, kdy se poté touto řídí. V případě, že v ní však upraveno není, použije se zákonný režim dle § 2249 a násl. občanského zákoníku.

Zvyšování nájemného dle nájemní smlouvy
Pravidla pro zvyšování nájemného může nájemní smlouva obsahovat od počátku nebo mohou být doplněna i kdykoliv během trvání nájemní smlouvy, a to dohodou obou stran. Tato pravidla ujednaná stranami mají přednost před pravidly obsaženými v občanském zákoníku. Nejčastěji je možné setkat se s tzv. inflační doložkou neboli ujednáním stran o zvyšování nájemného dle míry inflace. Aby bylo toto ujednání platné, je nutné přesně stanovit, kterou konkrétní inflací se zvyšování řídí (např. nájemné je zvyšováno o roční míru inflace vyhlášenou Českým statistickým úřadem) a od kdy se tak stane (např. vždy k 1. lednu nebo k datu výročí smlouvy roku následujícího po roce, za který je inflace vyhlášena). Ke zvýšení nájemného dochází v tomto případě automaticky a nájemce je povinen od dohodnutého data sám od sebe začít platit o inflaci zvýšené nájemné. Jinými slovy, pronajímatel není povinen nájemce na zvýšení nijak upozornit (je to však vždy vhodné). Zásadní pak je, že i ke v nájemní smlouvě dohodnutému zvyšování nájemného může dojít dle § 2248 občanského zákoníku pouze jednou ročně. Pokud je tak například sjednáno pravidelné zvyšování nájemného o určitou částku vždy k 1. lednu, není již možné žádné další mimořádné zvýšení během roku. Méně běžné, ale možné, je pak i úplné vyloučení možnosti jakéhokoliv zvýšení nájemného.

Zvyšování nájemného dle občanského zákoníku
Pokud není zvyšování nájemného ujednáno ve smlouvě, může přesto dojít k jeho jednostrannému zvýšení. Pronajímatel však musí dodržet pravidla obsažená v občanském zákoníku. Nájemci musí zvýšení nájmu navrhnout písemně, kdy může žádat zvýšení nájemného pouze do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě stanovuje prováděcí právní předpis – konkrétně nařízení vlády č. 453/2013 Sb. V úvahu připadá znalecký posudek nebo prokazatelné doložení výše 3 srovnatelných nájemných v daném místě.

To však není vše. Navržené zvýšení spolu s tím, ke kterému již došlo v posledních 3 letech, nesmí být vyšší než 20 % procent. Pokud tak například byla výše nájemného v roce 2020 stanovena na 10 000 korun měsíčně a v roce 2021 došlo ke zvýšení o 2000 korun, nemůže pronajímatel po nájemci v roce 2022 ani 2023 již žádat žádné zvýšení. Zároveň pronajímatel není oprávněn žádat zvýšení nájemného dříve než po uplynutí 12 měsíců, v nichž nájemné zvýšeno nebylo (pokud tak došlo ke zvýšení nájemného k 1. lednu 2021, může pronajímatel další návrh učinit nejdříve 1. ledna 2022). K návrhu učiněnému před uplynutím těchto dvanácti měsíců se nepřihlíží.

Pokud nájemce s návrhem na zvýšení nájemného souhlasí, začne zvýšené nájemné platit počínaje třetím měsícem po dojití návrhu (pokud tak návrh obdrží během ledna, zvýšené nájemné začne platit od dubna).

V případě, že nájemce do 2 měsíců od dojití návrhu se zvýšením písemně nevyjádří souhlas, může se pronajímatel ve lhůtě dalších 3 měsíců obrátit na soud, aby výši nájemného určil. Stěžejní pro nájemce je, že pokud by se pronajímatel na soud obrátil až po uplynutí této tříměsíční lhůty, může nájemce vznést námitku, že byl návrh podán opožděně a soud pak návrhu na zvýšení nájemného (i pokud by byl opodstatněný) nevyhoví. Na druhou stranu – pokud je návrh podán včas, soud může nájemné zvýšit až do výše, která je v místě a čase obvyklá, a to již bez dříve zmíněného dvacetiprocentního limitu. Takovéto rozhodnutí soudu pak má navíc účinky ke dni podání návrhu (žaloby) soudu, nikoliv až od právní moci rozsudku. Nájemce tak musí zvýšené nájemné doplatit i zpětně.

Zároveň se pravidla obsažená v občanském zákoníku uplatní pouze po dobu trvání konkrétní nájemní smlouvy. Pokud tak má nájemce s pronajímatelem uzavřenou smlouvu na dobu určitou, může po jejím uplynutí pronajímatel v nové nájemní smlouvě požadovat výrazně vyšší nájemné, kdy již není nijak omezen.

Zvýšení nájemného po provedení stavebních úprav
Občanský zákoník připouští ještě jednu situaci, kdy může dojít ke zvýšení nájemného, a to bez výše zmíněných limitů. Je tomu tak v případě stavební úpravy, která vede k trvalému zlepšení užitné hodnoty pronajatého bytu nebo obecně celkových podmínek k bydlení v domě, popř. která má za následek trvalé úspory energie či vody v domě. Příkladem může být například provedení zateplení fasády bytového domu. V takovém případě se pronajímatel může s nájemci dohodnout na zvýšení nájemného až o 10 % účelně vynaložených nákladů ročně (pokud tak účelně vynaložené náklady činí např. 240 000 Kč, může pronajímatel navrhnout zvýšení maximálně o 24 000 Kč ročně, tedy 2000 Kč měsíčně). Pokud pak s tímto zvýšením souhlasí nájemci alespoň dvou třetin bytů v domě, platí toto zvýšení pro všechny.

Monika Buzášová
Odborná právní poradkyně,
Sdružení obrany spotřebitelů – Asociace, z.s.