V předchozích článcích jsme již podrobně představili problematiku nájmů. Jak je tomu však s podnájmem? Je nutné podnájem rozlišovat od nájmu? Liší se něco nebo jde vlastně o stejnou věc?

Rozdíl je z pohledu práva zcela zásadní. Na začátek uveďme, že na rozdíl od nájmu podnájem nesjednáváme s vlastníkem bytu, ale s nájemcem, který v bytě přebývá. Z toho plyne přímá závislost na nájemní smlouvě mezi nájemcem a vlastníkem, což je rozhodující pro celou řadu dalších skutečností.

Stejně jako v případě nájmu, také podnájem se řídí úpravou dle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v účinném znění. Klíčové pro podnájemní smlouvu je to, že podnájemník nepobírá ze zákona stejné ochrany jako nájemce. Zákon nestanovuje práva a povinnosti smluvních stran tak, jak je tomu u nájmu bytu, a proto je nezbytné pamatovat na takové vymezení již ve smlouvě.

Velmi důležité je dohodnout si dobu trvání podnájmu a výpovědní dobu včetně podmínek, za jakých může být smlouva vypovězena. Neujednáte-li si ji, může vás nájemce z bytu vystěhovat ze dne na den. Dále si ve smlouvě domluvte, co v bytě můžete, musíte či nesmíte, k jakému dni máte zaplatit, jak je to s energiemi (kdo je platí a jaké jsou výše záloh), zdali je v ceně internet, jak je to s užíváním veřejných prostor a zda můžete byt upravovat – jak je to s malováním, navrtáním poliček nebo opravou vrzající podlahy.

Vhodné je vyžádat si nahlédnutí do nájemní smlouvy mezi pronajímatelem a nájemcem. Jelikož podnájem skončí vždy nejpozději s nájem, je dobré vědět, na jakou dobu má nájemce sjednanou svou nájemní smlouvu, aby vás v půlce sjednané doby nepřišel vystěhovat pronajímatel s tím, že s nájemcem končíte i vy.

U sjednávání smlouvy o podnájmu je vždy důležité uvědomit si okolnosti vzniku. Jestliže nájemce dává do podnájmu část bytu a v bytě sám bude bydlet, není nutný souhlas vlastníka bytu. To neplatí u podnájmu celého bytu, kdy je souhlas vyžadován. V případě, že souhlas nebyl udělen, jedná se o hrubé porušení povinností nájemce, což může vést k ukončení nájmu a v důsledku toho i podnájmu. Doporučujeme proto vždy, aby vám nájemce písemný souhlas vlastníka před uzavřením smlouvy předložil.

Závěrem tedy nutno říci, že u podnájemní smlouvy je potřeba dát si pozor mnohem více, než u smlouvy nájemní. Zatímco nájemní smlouva o pronájmu bytu je bohatě upravena v zákoně a obsahuje ustanovení, které vylučuje ujednání pro nájemce nevýhodná, u podnájemce tomu tak není. Je tedy důležité velmi dobře si přečíst, co podepisujete, a trvat na sepsání rozumných podmínek. Zejména je potřeba ohlídat si dobu, na niž se podnájem sjednává, výpovědní dobu a podmínky výpovědi.

Štěpán Houdek
odborný právní poradce SOS – Asociace