Každému nájemci se vyplatí mít neustále na paměti jednak povinnosti své, jednak také povinnosti „svého“ pronajímatele a nebát se na ně upozornit. Pronajímatel je totiž nájemní smlouvou zavázán mimo jiné udržovat pronajímanou věc ve stavu způsobilém k nájmu a zajistit nájemci její nepřerušené užívání. Pokud tak nečiní, může nájemce například žádat přiměřenou slevu z nájemného. V jakých případech je sleva z nájemného možná?

Neodstranění poškození či vady pronajímatelem

Pokud jako nájemce bytu oznámíte pronajímateli poškození nebo vadu v bytě, je jeho povinností odstranit ji v přiměřené době, ledaže byly způsobeny porušením povinnosti z Vaší strany (např. nešetrným užíváním bytu). Jestliže by se jednalo o tak závažná poškození či vady (dále jen poškození) kvůli kterým nelze v bytě vůbec bydlet, můžete se rozhodnout i pro okamžité vypovězení nájmu pro jeho nepoužitelnost.

Přiměřenou dobu, kterou zákon poskytuje pronajímateli na odstranění vady, lze dle judikatury chápat jako lhůtu v řádu dnů, max. týdnů, tedy jako co nejkratší časový úsek (vždy je třeba vzít v úvahu charakter vady – vyměnit kohoutek lze reálně provést do týdne, vymalovat celý byt poté, co vás vytopí soused, už trochu déle). V případě, že pronajímatel poškození neodstraní v přiměřené době, může je nájemce odstranit sám a následně žádat náhradu odůvodněných nákladů (např. cena materiálu, ale i cena vynaložené práce).

Do doby, než si nájemce vadu odstraní sám nebo ji (opožděně) odstraní pronajímatel, má nájemce nárok na slevu z nájemného. K uplatnění nároku na náhradu nákladů i nároku na slevu je však nezbytné, aby nájemce poškození oznámil bez zbytečného odkladu poté, co jej měl a mohl při řádné péči zjistit! Poškození také nesmí být nepodstatné, tedy nijak závažně neztěžující užívání bytu.

POZOR! Drobné opravy v bytě a náklady související s jeho běžnou údržbou nájemce hradí sám.

Nezbytná oprava bytu

Nájemce musí strpět nezbytnou opravu věci, a to i když mu její provedení způsobí obtíže. Nezbytnou opravou se pak rozumí oprava, bez které by nájemce věc nemohl užívat ke sjednanému účelu. Nájemce při jejím provádění nemá právo na slevu z nájemného automaticky, nýbrž jen pokud oprava ztěžuje užívání věci nad obvyklou míru (např. nadměrný hluk, neposkytování služeb spojených s užíváním věci) nebo trvá nepřiměřeně dlouho vzhledem k době nájmu (např. 2 měsíce při půlročním nájmu. Zde má nájemce nárok na úhradu účelně vynaložených nákladů, jenž musí vynaložit, aby umožnil provedení opravy (stěhování atd.)

Vady v poskytování plnění spojeného s užíváním bytu

Pronajímatel má povinnost zajistit po dobu nájmu nezbytné služby (dodávky vody, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu apod.). Nárok na slevu z nájemného vzniká nájemci, nejsou-li tato plnění poskytována vůbec (např. neteče teplá voda) nebo dochází-li k významným výpadkům v jejich poskytování.

Právo na přiměřenou slevu z nájmu je nutné uplatnit u pronajímatele, nejlépe doporučeným dopisem s dodejkou, a to bez zbytečného odkladu, nejpozději však do 6 měsíců.

Brigita Štadlerová
odborná právní poradkyně SOS – Asociace