Nájem bytu a domu se řídí speciálními ustanoveními, jenž nalezneme v § 2235 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v účinném znění (dále jen NOZ). Pro tyto případy se nepoužijí obecná ustanovení o nájmu §2201 a násl., která zahrnují širší okruh vztahů. Nový občanský zákoník je založen na smluvní volnosti stran, a proto se i nájemní smlouva řídí pravidly, na kterých se strany v nájemní smlouvě dohodly, pokud nejsou v rozporu se zákonem.

Hned na začátek je důležité upozornit na zásadní rozdíl mezi nájmem a podnájmem. Při uzavírání smlouvy o nájmu Vám byt pronajímá zpravidla přímo vlastník a můžete se domáhat mnoha práv, které zákon poskytuje. Smlouvu o podnájmu naopak uzavíráte s nájemcem a rozsah Vašich práv je značně limitován. Proto je nutné být ostražitým, když, např. jako student, uzavíráte nájemní smlouvu uprostřed semestru na studentském bytě s jiným studentem, zdali je opravdu vlastníkem bytu nebo pouze nájemníkem. Název smlouvy totiž není rozhodující, rozhodující je obsah.

Forma a obsah smlouvy

Při sjednávání nájemní smlouvy je požadována písemná forma na základě §2237 NOZ, chráněni jsou však i ti nájemci, kteří smlouvu písemně neuzavřeli. Takový nájemce má po uplynutí tří let užívání bytu v dobré víře stejná práva jako nájemce, který smlouvu uzavřel písemně. Nájemní smlouva se vyhotovuje ve dvou stejnopisech, tj. dvou originálech, každý pro jednu stranu. Svůj stejnopis si pečlivě uschovejte a hlavně zkontrolujte, že je na Vašem vyhotovení podpis obou stran.

Smlouvu si pečlivě prostudujte, než něco podepíšete. Zaměřte se na cenu, práva a povinnosti a postup ukončení nájmu. Jakmile je smlouva podepsaná, a není-li v ní obsažena podstatná chyba, smlouva je platná a vás zavazuje k určitému plnění. Pokud si nejste jisti a máte možnost, nejlepší je zanést ji buď nějakému známému zběhlému v právu, nebo na nějakou z našich poraden po celé ČR, kde vám ji bezplatně zkontrolujeme.

Nájemné a jistota

Ustanovení §2246 stanovují povinnost sjednat ve smlouvě pevnou částkou za jeden měsíc, která se platí vždy měsíc dopředu, pokud není stanoveno jinak. Jestliže smlouva neobsahuje údaje o výši nájmu, má pronajímatel právo požadovat po nájemci nájemné pro danou lokalitu a typ bytu obvyklé. Tato možnost je pro běžný nájem však pouhou zbytečnou komplikací, proto, jak nabádáme výše, pečlivě pročtěte smlouvu a ujistěte se, že výši nájemného máte vyřešenou. Na co si je třeba dát pozor, jsou energie. Nejlepší samozřejmě je, mít energie napsané na sebe, ale ne vždy je to možné. Vyjasněte si proto, na koho jsou psané jaké energie, jak je to s výší zálohy placenou dodavatelům a co s případným přeplatkem či nedoplatkem. Velký pozor je třeba dát také na úrok z prodlení, který vám pronajímatel může nastavit za opožděnou platbu. Tomu se ve smlouvě nevyhnete, ale pro případ, že zapomenete apod., pohlídejte si, aby jejich výše byla rozumná a případné zpoždění vás nestálo majlant.

Ve smlouvě je možno ujednat peněžitou jistotu, kterou pronajímatel má například pro situaci, kdy nájemce neplatí nájem nebo byt či jeho vybavení poškodí. Tato jistota nesmí být vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného. Více se o problematice jistot z nájmu dozvíte na našich webových stránkách, kde o nich chystáme samostatný článek.

Odevzdání bytu

Další důležitou informací ve smlouvě je datum odevzdání bytu, kdy se byt stává přístupným pro nájemce. Obecně se doporučuje toto datum ve smlouvě stanovit, pokud se tak nestane, je datum určeno zákonem jako 1. den v měsíci následující po dni, kdy smlouva nabyla účinnosti ve smyslu § 2242 NOZ.

Ve smlouvě také zpravidla bývá uvedeno příslušenství bytu. Je tedy potřeba si zkontrolovat, zda se toto příslušenství na bytě nachází, protože po skončení nájmu jej bude pronajímatel oprávněně požadovat zpět.

Zakázaná ujednání ve smlouvě

Zákon výslovně zakazuje ve smlouvě sjednat povinnost nájemce zaplatit smluvní pokutu pronajímateli. V takovém případě se k tomuto ujednání nepřihlíží. Dále pronajímatel nemůže stanovit nájemci povinnosti, které jsou z povahy věci nepřiměřené. Za nepřiměřené lze v tomto případě považovat například ujednání zakazující návštěvy, ale podle mnohých názorů i zákaz kouření v prostorách bytu. Lze dovodit, že nájemce může mít v bytě i domácí zvíře, které je k povaze bytu přiměřené, např.: kočka či pes ve smyslu § 2258 NOZ. K tomuto blíže v článku „Mazlíčci na bytě“ na našich webových stránkách. Nelze rovněž nájemci smluvně zakázat přihlásit si trvalé bydliště v nájemním bytě.

Štěpán Houdek

Odborný právní poradce SOS – Asociace