Dne 1. 1. 2014 vstoupil v účinnost zákon č. 89/2012 Sb., „nový“ občanský zákoník, v účinném znění (dále jen NOZ), který s sebou přinesl velkou řadu mnohdy radikálních změn. Život většiny běžných lidí tyto změny zasáhly, aniž by si to uvědomovali. Ať už jde o lhůtu vrácení peněz při odstoupení od smlouvy u nákupu přes internet nebo celou řadu mnohdy závratných změn v nájmu.

Jedna z těchto změn se týká tohu, čemu jsme do roku 2014 říkali kauce. Teď mluvíme o tzv. jistotě z nájmu podle § 2254 NOZ. Pronajímatel po vás, jako nájemci, může chtít jistotu maximálně do výše  šesti měsíčních nájmů, což může být ve větších městech částka, která se vyšplhá až k 100.000,- Kč. Co ví málokdo je, že po skončení nájmu má nájemce dle § 2254 odst. 2 nárok na vrácení jistoty i s úroky.

Znění a účel tohoto paragrafu potvrzuje, vedle výkladů renomovaných právníků, také samotná důvodová zpráva tvůrců NOZ, která říká, že jistota z nájmu je něco, z čeho nájemce nemá jakékoliv protiplnění. Jistotu si bere pronajímatel pro případ, že nájemce předmět nájmu, tedy byt nebo jeho příslušenství, poškodí. Ve chvíli, kdy nájemce nemalou částku pronajímateli předává, nedostává nic nazpět, a proto tvůrci NOZ věří, že předáním peněžní částky pronajímateli, který je může dále zhodnotit, i kdyby jen vložením na spořicí účet v bance, dochází ke vzniku nároku na úrok při vrácení jistoty po skončení nájmu zpět do vlastnictví nájemce. Starý občanský zákoník, tj. zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, používal frázi „vrácení nevyčerpaných peněžních prostředků s příslušenstvím“. Zde bylo diskutabilní, co se vlastně příslušenstvím rozumí, tedy o jakém úroku se hovoří. V případě NOZ se odkazuje na § 1802, který říká, že není-li úrok ujednán a neupravuje-li ho právní předpis, použije se výše úroku, který v místě bydliště či sídla dlužníka poskytují banky v době uzavření úvěru, přičemž dlužníkem je v tomto případě pronajímatel. Tento názor zastává, a ve svém článku na epravo.cz jej i publikovala, advokátka Mgr. Lucie Čabanová z advokátní kanceláře Toman, Devátý & partneři. Stejný názor zaujala i advokátní kancelář Bultas, Kvítková, Kareta, která na svých webových stránkách upozorňuje na možnost nájemce požadovat úrok sjednaný podle § 1802. Stejně jako Mgr. Čabanová však i Bultas, Kvítková, Kareta upozorňují na problematické určení výše úroku.

Běžný občan nesleduje každý den, jaký je zprůměrovaný úrok, které banky v jeho okolí požadují. Vyvstává tedy otázka, jak vyřešit, kolik má pronajímatel nájemci po skončení nájmu vyplatit. Proto doporučujeme, aby si pronajímatel s nájemcem tuto částku ideálně dohodli už při uzavření nájemní smlouvy. Než zpětně vyhledávat, kolik banky úrokovaly, domluvíte se. Zde je důležité vědět, že ve smyslu § 2235 odst. 1 NOZ by ujednání, který by úroky stanovilo na nulu, bylo zakázané ujednání, tzn. nepřihlíželo by se k němu. Abyste tuto situaci nemuseli řešit, dejte si pozor, aby pronajímatel podobné ustanovení do smlouvy nevložil a raději se snažte domluvit na úroku, který bude schůdný pro obě strany.  Řešit je potřeba však i případy, kdy nájemní smlouva byla uzavřena před účinností NOZ. Nájem uzavřený před účinností NOZ se od 1. 1. 2014 řídí úpravou NOZ podle § 3074, jedná se tedy o výjimku od běžné zásady, která říká, že co bylo uzavřeno před NOZ, řídí se úpravou účinných právních předpisů v té době. Situace je ale malinko komplikovanější, do 31. 12. 2013 by se výše úroku vypočítávala podle starého zákoníku, od 1. 1. 2014 pak podle nového zákoníku.

Na co je důležité pamatovat je, že jistota není pouze jen tak nějaká částka, kterou si od vás ze své libovůle pronajímatel vezme. Slouží k zajištění případných pohledávek, klasicky tedy pro případ, že v nájemním bytě něco rozbijete a odmítáte pronajímateli danou věc uhradit. Než tedy začnete vyžadovat úroky, musíte napřed vyřešit celý proces ukončení nájmu, odečíst jakékoliv pohledávky, které NOZ uzná jako způsobilé, a pak teprve žádat příslušnou částku.

Adam Plajner

odborný právní poradce SOS – Asociace