Úprava přechodných ustanovení v „novém“ občanském zákoníku ohledně nájmu bytu je oproti většině jiných závazkových smluv odlišná – práva a povinnosti stran nájmu se od účinnosti občanského zákoníku řídí už novým zákoníkem, i když nájemní vztah vznikl dříve. Většina ostatních smluvních vztahů se řídí tím zákonem, který byl účinný v době jejich vzniku.

To mimo jiné znamená, že v případě, že pronajímatel či nájemce budou nyní nebo později chtít nájemní vztah ukončit výpovědí, bude se platnost/neplatnost výpovědi, výpovědní důvody a výpovědní lhůta řídit již novou úpravou.

Výpovědní doba

Výpovědní doba je i nadále pro obě strany tříměsíční a běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Výpověď musí být písemná a pro počátek výpovědní doby je důležitý okamžik jejího dojití, nikoli pouze odeslání.

Přezkum oprávněnosti výpovědi

Jestliže výpověď dává pronajímatel nájemci, je pronajímatel povinen nájemce poučit o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Pokud tak neučiní, výpověď bude neplatná.

Výpověď ze strany nájemce

Nájemce může vypovědět nájem na dobu neurčitou bez udání důvodu.  Nájem na dobu určitou však bude moci vypovědět pouze tehdy, jestliže se změní okolnosti, z nichž strany při vzniku smlouvy zřejmě vycházely do té míry, že po nájemci není možné rozumně požadovat, aby v nájmu nepokračoval.  Nájemce bude tedy omezen v možnosti dát výpověď z nájmu, minulý občanský zákoník omezení pro nájemce v tomto směru neupravoval. Otevírá se zde prostor pro posouzení, co vše bude moci být považováno za takovou změnu okolností, která bude mít za následek to, že nebude možné po nájemci rozumně požadovat, aby v daném nájemním vztahu setrval.  Spory vzniklé z neurčitosti tohoto ustanovení bude moc závazně vyřešit pouze soud a patrně potrvá mnoho let, než se soudní judikatura ustálí na jednotných názorech.

Výpověď ze strany pronajímatele

Pronajímatel bude moci vypovědět nájem pouze ze zákonem stanovených důvodů, které jsou rozděleny do dvou skupin – pro první z nich bude moci vypovědět nájem jak na dobu určitou, tak na dobu neurčitou, pro druhé z nich bude možné vypovědět pouze nájem na dobu neurčitou.

Mezi důvody, kvůli nimž může pronajímatel vypovědět nájem na dobu určitou i na dobu neurčitou patří například hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu ze strany nájemce, nutnost využít byt jinak z důvodu veřejného zájmu, úmyslný trestný čin nájemce proti pronajímateli, nebo členu jeho domácnosti nebo proti cizímu majetku, který se nachází v domě, nájem je možné vypovědět také z jiného závažného důvodu.

Pod hrubé porušení povinností ze strany nájemce, případně pod jiný závažný důvod, bude patrně možné podřadit důvody, které byly i dříve výpovědními důvody – užívání bytu v rozporu s nájemní smlouvou, úmyslné a hrubé narušování soužití v domě, neplacení nájemného a podobně. Dá se předpokládat, že soudy budou v těchto případech akceptovat judikaturu vzniklou za platnosti původního občanského zákoníku. V občanském zákoníku je nyní výslovně uveden jako výpovědní důvod také „jiný závažný důvod“, což na jedné straně znamená větší flexibilitu pro pronajímatele, na druhé straně to bude znamenat nižší právní jistotu pro nájemce – i zde budou nepochybně vznikat spory o tom, zda konkrétní důvod je či není dostatečně závažný.

Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou také tehdy, pokud potřebuje byt pro sebe nebo svého manžela, který hodlá opustit rodinnou domácnost a za předpokladu, že byl podán návrh na rozvod nebo bylo manželství již rozvedeno, nebo pokud pronajímatel potřebuje byt pro svého příbuzného nebo příbuzného svého manžela, což je omezeno na předky, potomky nebo sourozence.

Výpověď ze zvlášť závažných důvodů

Ze zvlášť závažných důvodů je pronajímatel oprávněn vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce byt bez zbytečného odkladu nejpozději však do 1 měsíce od skončení nájmu odevzdal. Ještě před takovýmto ukončením nájmu je pronajímatel povinen nájemce vyzvat k tomu, aby odstranil své závadné chování nebo protiprávní stav. Pro tuto výzvu (stejně jako pro výpověď) lze doporučit písemnou formu umožňující prokazatelné doručení nájemci, například doporučený dopis s dodejkou.

Jako zvlášť závažné porušení povinnosti zákon vymezuje neplacení nájemného po dobu delší než 3 měsíce, závažné poškozování bytu nebo domu, působení závažné škody nebo obtíží pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, nebo využívání bytu k jinému účelu, než je uvedeno v nájemní smlouvě. Tento výčet je však pouze příkladmý.

Pronajímatel je povinen ve výpovědi uvést, v čem spatřuje ono zvlášť závažné porušení povinnosti. Neučiní-li tak, zákon stanoví, že se k takové výpovědi nepřihlíží. K výpovědi se také nepřihlíží, pokud pronajímatel před doručením výpovědi nájemce nevyzve k nápravě.