Menu

Smluvní pokuta v nájemní smlouvě

Smluvní pokuta v nájemní smlouvě

Ve vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem mohou vzniknout situace, které ani jedna strana nepředpokládala. Například může dojít ke vzniku škody na majetku pronajímatele ze strany nájemce, který danou škodu nebude chtít pronajímateli uhradit. Pro tuto situaci zavedla novela č. 163/2020 Sb. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník možnost ujednat si smluvní pokutu právě mezi pronajímatelem a nájemcem. Vedle smluvní pokuty lze sjednat i jistotu (známou pod názvem „kauce“). Jistotou lze uhradit například nedoplatky na nájemném či skutečně vzniklou škodu, která pronajímateli vznikla.

Do 30. 6. 2020 ustanovení §2239 občanského zákoníku výslovně zakazovalo ujednání smluvní pokuty mezi pronajímatelem a nájemcem. Důvodem bylo, že nájemce byl, a pořád je, považován za slabší smluvní stranu, a proto požíval právní ochrany.  Možné bylo ujednat pouze výše zmíněnou kauci.  Pronajímatel tedy nemohl nájemci uložit smluvní pokutu, pokud například porušil povinnost řádně vymalovat byt před skončením nájemní smlouvy. Pokud by i přesto došlo k ujednání smluvní pokuty mezi pronajímatelem a nájemcem, do 30. 6. 2020 by se k takovému jednání vůbec nepřihlíželo a smluvní pokuta by byla považována za neplatnou.

Od 1. 7. 2020 je však situace jiná. Ust. § 2239 občanského zákoníku bylo novelizováno a to tak, že ze svého znění vypouští text, který zakazoval ujednat nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu. Tím, že nyní lze sjednat takovou smluvní pokutu, došlo k posílení právního postavení pronajímatele. Nicméně, jak jsem uvedla výše, nájemce je i nadále považován za slabší stranu nájemního vztahu, a proto mu musí být zachována právní ochrana. Jde zejména o to, že smluvní pokuta nesmí být vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená. Bude proto nutné posuzovat případ od případu.

Dalším omezením smluvní pokuty je, že výše smluvní pokuty a kauce nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného dle § 2254 občanského zákoníku. Uvedu příklad: Pronajímatel s nájemcem uzavře nájemní smlouvu bytu, kde měsíční nájem bude činit 15 000 Kč. Současně si sjednají jistotu a smluvní pokutu. Výši jistoty stanoví na 15 000 Kč. Jelikož smluvní pokuta a jistota nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného, maximální výše smluvní pokuty bude 30 000 Kč. Měsíční trojnásobek nájemného je celkem 45 000 Kč, od toho odečteme výši kauce (tedy 15 000 Kč) a zůstane 30 000 Kč, které může pokrýt smluvní pokuta.

Nejčastěji se lze se smluvní pokutou u nájemní smlouvy setkat například v případě, kdy nájemce nepředá pronajímateli včas byt, nebo pokud bude docházet k porušování zákazu rušení nočního klidu.

Aneta Nejedlá

Odborná právní poradkyně SOS – Asociace, z.s.