Poslechněte si rozhovor s naši předsedkyní Gertou Mazalovou a našim odborným právním poradcem Adamem Plajnerem v pořadu Kontakt Dvojky na téma bydlení.

Nejvíce dotazů bylo na  „Nová pravidla pro údržbu a  opravy bytů“, která nabudou účinnosti od roku 2016 a kde se taxativně vymezuje, co je to běžná údržba bytu a drobné opravy v bytě, které by měl platit nájemce.
Pro velký zájem zveřejňujeme na našem webu tato pravidla, jak jsme slíbili ve vysílání našim posluchačům:

Nová pravidla pro údržbu a opravy bytů

Mnozí bydlíme v nájemním bytě, potřebujeme vymalovat, vyměnit žárovku či nový plynový kotel, ale často vůbec netušíme, co vše si hradíme sami a co pronajímatel. Na konci října však vláda schválila nařízení, které vymezuje pojmy běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu. Toto nařízení, které nabyde účinnosti od roku 2016, navíc stanovuje i maximální roční částku, kterou nesmí náklady nájemce na drobné opravy přesáhnout.

Nové nařízení vlády navazuje na občanský zákoník, který od 1. ledna 2014 stanovuje, že nájemce provádí a platí běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Nicméně již neuvádí podrobné vymezení těchto pojmů. Nařízení vlády z roku 1995, jež tyto pojmy upravovalo, bylo účinností nového občanského zákoníku zrušeno. Jejich výklad tak byl ponechán na úpravě smluvních stran v nájemních smlouvách. V praxi tak docházelo k výkladovým problémům a sporům. Proto nové nařízení přináší následující specifikaci.

Běžná údržba bytu:

Běžnou údržbou bytu se rozumí udržování a čištění bytu, které se provádí obvykle při delším užívání bytu. Především jde o malování, opravu omítek, tapetování, čištění podlah, obkladů stěn a také čištění zanesených vodovodních odpadů (až ke svislým rozvodům). Dále i udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, ale i kontrola funkčnosti termostatických hlavic u topení, hlásiče kouře či kontrola a údržba vodovodních baterií.

Drobné opravy bytu:

K posouzení, zda se jedná o drobnou opravu bytu a jeho vnitřního vybavení, které je součástí bytu a ve vlastnictví pronajímatele, pomůže rozdělení na:
1) drobné opravy podle věcného vymezení
2) drobné opravy podle výše nákladů

Podle věcného vymezení se za drobné opravy považují tyto opravy a výměny:

• opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a  lišt,
• opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik, výměny zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu a opravy kování, klik, rolet a žaluzií u  oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu,
• opravy a výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, opravy zařízení pro příjem satelitního televizního vysílání, opravy audiovizuálních zařízení sloužících k otevírání vchodových dveří do domu, opravy řídících jednotek a  spínačů ventilace, klimatizace a centrálního vysavače, opravy elektronických systémů zabezpečení a automatických hlásičů pohybu,
• výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt,
• opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, výměny sifonů a lapačů tuku,
• opravy a certifikace bytových měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody, opravy hlásičů požáru a hlásičů kouře, opravy regulátorů prostorové teploty u systémů vytápění umožňujících individuální regulaci teploty,
• opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a  přistavěných skříní; u zařízení pro vytápění se za drobné opravy považují opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu včetně kouřovodů, kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva včetně kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení,
• výměny drobných součástí předmětů uvedených v předchozím odstavci.

Dle výše nákladů za drobné opravy považujeme ty opravy bytu a výměny, které nejsou uvedeny ve výčtu drobných oprav podle věcného vymezení, pokud cena opravy nepřesáhne 1000 Kč. Při více souvisejících opravách je rozhodující součet nákladů za jednotlivé činnosti, avšak náklady na dopravu (a jiné spojené náklady s opravou) se nezapočítávají.

Roční limit nákladů:

Výše již bylo zmíněno, že nařízení stanovuje i roční limit nákladů nájemce na drobné opravy. Tedy není možné, aby součet nákladů za výše zmíněné drobné opravy ročně přesáhl částku 100 Kč/m². Do podlahové plochy se započítávají všechny prostory, které jsou využívány výhradně nájemcem, avšak plocha sklepů, které nejsou místnostmi a  podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou.

Co z toho tedy vyplývá? Od roku 2016 právní předpis stanoví rozsah nákladů na drobné opravy v bytě hrazené nájemcem. Tento rozsah pronajímatel nesmí dále rozšiřovat v neprospěch nájemce. Pokud si však smluvní strany sjednají užší výčet běžné údržby a drobných oprav v nájemní smlouvě, tedy naopak rozšíří povinnosti pronajímatele o povinnost hradit i údržbu a opravy, které by podle nařízení vlády hradit nemusel, bude to možné.

Veronika Antošová
odborná právní poradkyně SOS – Asociace