Nájemní smlouva představuje základní kámen vztahu mezi nájemcem a pronajímatelem. Je to právní dokument, který stanovuje podmínky pronájmu nemovitosti a určuje práva a povinnosti obou stran. Nicméně, ne všechny nájemní smlouvy jsou vytvořeny rovnocenně. Existují určité body, které by v nájemní smlouvě neměly figurovat, a mohou přivodit nepříjemnosti a nerovnováhu jedné nebo obou stran. V tomto článku se podíváme na to, co by se v nájemních smlouvách nemělo objevovat. 

Zákony se obvykle snaží chránit tu stranu, která je ve vztahu slabší. V případě nájemní smlouvy se jedná o nájemce. Proto občanský zákoník říká, že v nájemní smlouvě nesmí být, ustanovení, která by nájemníka zkracovala na právech nebo mu ukládala nepřiměřené povinnosti. Tyto ustanovení v nájemních smlouvách jsou neplatná, takže se jimi nájemce nemusí řídit. Přesto se ale v praxi stává, že se v nájemních smlouvách objevují. 

Příkladem takového ustanovení je zákaz mít v bytě zvíře. Právo na chov zvířete nájemce je dokonce přímo stanoveno v §2258 občanského zákoníku. Dále nájemce chrání výslovným uvedením toho, že pronajímatel nemůže dát do nájemní smlouvy bezpodmínečný zákaz podnikání nebo návštěv v bytě. Doba nájmu v nájemní smlouvě určena být nemusí. Pokud uvedena není, je nájem uzavřen na dobu neurčitou. Jako další zakázaná ustanovení zákon výslovně označuje také smluvní pokuty ukládané nájemci, či zákaz kouření. 

Pronajímatelé někdy do smlouvy zkouší vložit i různé kuriózními požadavky a doufají v neznalost zákona nájemce. Stává se tak tedy, že se v nájemních smlouvách objevují body jako je třeba zákaz návštěv opačného pohlaví nebo příkaz uspat nemluvně do devíti hodin večer. I taková ustanovení nepřiměřeně zkracují nájemce na jeho právech a jsou samozřejmě neplatná. 

Je nutné zdůraznit, že pokud se ve vaší nájemní smlouvě objeví některé ze zakázaných ustanovení, neznamená to, že je celá nájemní smlouva neplatná. Neplatné budou pouze tyto ustanovení. Pokud je nájem sjednán pouze ústně nebo není smlouva platná, může vznik nájmu zpochybnit nájemce jako slabší strana nájmu, pronajímatel tak učinit nemůže. Nájem je řádně uzavřen po uplynutí tří let od doby, kdy nájemce byt užíval bez písemné nebo bez platné smlouvy a zároveň se on i pronajímatel chovali způsobem, jako by nájem sjednán byl. V tomto případě však může být problém s dokazováním, a proto doporučujeme vždy uzavřít písemnou smlouvu.  

Důležité je tedy si smlouvu před uzavřením vždy řádně přečíst. Ve smlouvě je dobré si ujednat jasně definující podmínky nájmu minimalizují riziko sporů. Jak jsme si vysvětlili v tomto článku, je dobré být obezřetný také k výše zmíněným zakázaným ujednáním. 

Za Sdružení obrany spotřebitelů – Asociace, z. s. 

Barbora Červenková

Odborná právní poradkyně