Vztah mezi pronajímatelem a nájemcem je v českém právním řádu primárně upraven občanským zákoníkem (zákon č. 89/2012 Sb., dále jen „OZ“). Jedním z nejčastějších bodů sváru bývá otázka, kdo má hradit opravy v bytě a jaké úpravy si může nájemce dovolit bez souhlasu majitele. Základní rozdělení povinností stanovuje § 2257 OZ, podle kterého pronajímatel udržuje byt a dům ve stavu způsobilém k užívání, zatímco nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.  

Běžná údržba a drobné opravy: Kde leží hranice? 

Jelikož občanský zákoník tyto pojmy detailně nedefinuje, odkazuje se v praxi na nařízení vlády č. 308/2015 Sb.. Toto nařízení dělí povinnosti nájemce do tří kategorií:  

1. Běžná údržba: Rozumí se jí udržování a čištění bytu a jeho vybavení, které se provádí obvykle při užívání. Podle § 2 tohoto nařízení sem spadá zejména malování, opravy omítek, tapetování, čištění podlah, obkladů a zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Patří sem i pravidelné prohlídky a čištění spotřebičů, jako jsou digestoře, sporáky, vodovodní baterie nebo kontrola funkčnosti hlásičů kouře.  

2. Drobné opravy podle věcného vymezení: § 4 nařízení obsahuje seznam konkrétních oprav, které vždy hradí nájemce bez ohledu na cenu. Jde například o opravy podlahových krytin a výměny prahů, opravy částí dveří a oken (včetně kování, klik a zámků), výměny vypínačů, zásuvek či opravy vodovodních výtoků, sprch a splachovačů.  

3. Drobné opravy podle finančního limitu: Pokud oprava není uvedena ve věcném seznamu, považuje se za drobnou tehdy, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1 000 Kč (§ 5 nařízení). Zároveň je stanoven roční limit pro součet nákladů na tyto opravy, který nesmí překročit 100 Kč na m² podlahové plochy bytu za kalendářní rok (§ 6 nařízení).  

Úpravy bytu prováděné nájemcem 

Pokud má nájemce v úmyslu provést v bytě změnu (např. stavební úpravu), musí se řídit § 2263 OZ. Základním pravidlem je, že nájemce může provádět úpravu, přestavbu nebo jinou změnu bytu či domu pouze se souhlasem pronajímatele. Souhlas by měl mít ideálně písemnou formu pro účely dokazování.  

Výjimku představují situace, kdy je úprava nezbytná vzhledem ke zdravotnímu postižení nájemce nebo člena jeho domácnosti. Pokud v takovém případě pronajímatel odmítne udělit souhlas bez vážného důvodu, může jej nahradit soud. Důležitým aspektem je ukončení nájmu – podle § 2263 odst. 2 OZ je nájemce povinen při skončení nájmu odstranit provedenou změnu a uvést byt do původního stavu, ledaže se strany dohodnou jinak.  

Kdy musí nájemce strpět úpravy pronajímatele? 

Povinnost nájemce tolerovat úpravy bytu ze strany majitele řeší § 2259 až § 2262 OZ. Obecně platí, že pronajímatel může provádět úpravy jen se souhlasem nájemce. Souhlas však není nutný v případech, kdy:  

• hrozí bytu nebo domu přímo závažná újma (např. havarijní stavy),  

• úpravu nařídil orgán veřejné moci (např. stavební úřad z důvodu bezpečnosti),  

• se nesníží hodnota bydlení a úpravu lze provést bez většího nepohodlí pro nájemce.  

Pokud úprava vyžaduje vyklizení bytu, musí pronajímatel nájemci doručit oznámení alespoň 3 měsíce předem a zavázat se k náhradě účelných nákladů na vyklizení. U krátkodobých úprav (do týdne) stačí oznámení 10 dnů předem.  

Oznamování vad a důsledky nečinnosti 

Právní úprava v § 2264 a § 2265 OZ klade na nájemce povinnost neprodleně oznámit pronajímateli vadu, kterou má majitel odstranit (tedy ty nad rámec drobné údržby). Nájemce musí zároveň učinit vše pro to, aby se škoda nezvětšovala.  

Pokud pronajímatel vadu neodstraní v přiměřené době po oznámení, dává zákon nájemci dvě možnosti: 

1. Provést opravu sám a požadovat po pronajímateli úhradu nákladů.  

2. Požadovat slevu z nájemného, ovšem pouze v případě, že vadu oznámil bez zbytečného odkladu.  

Pokud by vada představovala hrubé porušení povinností pronajímatele a ten ji přesto neodstranil, má nájemce právo na vypovězení nájmu. Naopak, pokud vadu způsobil sám nájemce, je povinen ji odstranit na vlastní náklady. Pokud tak neučiní, může ji opravit pronajímatel a náklady po nájemci vymáhat.  

Autorka: Natálie Drgová