Menu

6 největších změn v nájmu bytu po účinnosti nového občanského zákoníku

V tomto článku Vám přinášíme nejvýraznější změny spojené s účinností „nového“ občanského zákoníku, které se týkají oblasti nájmu bytu a vztahů  mezi pronajímatelem a nájemcem.

1) Výpovědní důvody

Výpovědní důvody ze strany pronajímatele se budou dělit na dva druhy:

a)      Důvody, kvůli nimž může pronajímatel vypovědět nájem na dobu určitou i na dobu neurčitou – mezi tyto patří například hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu ze strany nájemce, nutnost využít byt jinak z důvodu veřejného zájmu, úmyslný trestný čin nájemce proti pronajímateli, nebo členu jeho domácnosti nebo proti cizímu majetku, který se nachází v domě, nájem je možné vypovědět také z jiného závažného důvodu.

b)      Důvody, kvůli nimž může pronajímatel vypovědět pouze nájem  na dobu neurčitou – pokud pronajímatel potřebuje byt pro sebe, svého manžela nebo jinou blízce příbuznou osobu.

Pronajímatel ve výpovědi bude muset nájemce poučit o jeho právu podat proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem do 2 měsíců ode dne, kdy nájemce výpověď obdrží.

Nájemce bude moci vypovědět nájem na dobu neurčitou bez udání důvodu, nájem na dobu určitou však bude moci vypovědět pouze tehdy, změní-li se okolnosti od doby sjednání nájmu natolik, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

2) Výpovědní doba

Výpovědní doba je obecně tříměsíční, nicméně pokud nájemce poruší nějakou svou povinnost zvlášť závažným způsobem, bude mít pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby! Nájemce pak bude povinen odevzdat byt bez zbytečného odkladu, nejpozději do 1 měsíce od obdržení výpovědi.

Za zvlášť závažné porušení povinnosti se bude považovat zejména neplacení nájemného po dobu delší než 3 měsíce, závažné poškozování bytu nebo domu nebo využívání bytu k jinému účelu, než je uvedeno v nájemní smlouvě.

3) Kauce

Nově bude moci pronajímatel po nájemci žádat složení kauce až do výše šestiměsíčního nájemného, dosud to bylo do výše tříměsíčního nájemného. Kauce bude i nadále sloužit k úhradě případných dluhů ze strany nájemce.

4) Zvyšování nájemného

Bude možné si ve smlouvě ujednat každoroční zvyšování nájemného. Pokud zvyšování nájemného ujednáno nebude, bude se postupovat obdobně jako dosud – pronajímatel se s nájemcem buď bude moci na změně výše nájemného dohodnout, anebo požádat o určení výše nájemného soud.

5) Odmítnutí nastěhovat se

Pokud v době, kdy má dojít k nastěhování, nebude byt způsobilý k nastěhování (bude například „vybydlený“) nebo nebude odpovídat stavu, jaký je uveden v nájemní smlouvě, bude mít nájemce právo odmítnout se nastěhovat. Po dobu, kdy z tohoto důvodu nebude v bytě bydlet, nebude muset platit nájemné.

Pokud se nájemce do bytu i přesto nastěhuje, musí po pronajímateli co nejdříve požadovat, aby byt uvedl do řádného stavu a náleží mu přiměřená sleva na nájemném (dokud pronajímatel neodstraní vady).

6) Nedostatek písemné formy nepůsobí vždy neplatnost

V současné době je to tak, že pokud není nájemní smlouva písemná, je absolutně neplatná. I nadále bude pro nájemní smlouvu sice písemná forma vyžadována, ale za předpokladu, že smlouva písemná nebude a bude třeba ústní, pronajímatel vůči nájemci nebude moci namítnout z tohoto důvodu neplatnost smlouvy. To například znamená, že pronajímatel nebude moci trvat na okamžitém vystěhování nájemce z bytu z toho důvodu, že smlouva není písemná a je tak neplatná.

Bude-li nájemce bez písemné smlouvy byt užívat déle než 3 roky, bude se smlouva považovat za řádně uzavřenou.

Na závěr důležité upozornění – nájem bytu se od účinnosti nového občanského zákoníku (která je zatím plánovaná na 1. 1. 2014) bude řídit už tímto novým zákonem, i když byl nájemní vztah uzavřen dříve. Pouze otázky týkající se vzniku nájmu a jiná práva povinnosti, které vznikly před účinností nového občanského zákoníku, se budou řídit občanským zákoníkem „starým“.

Příklad: Nájemní smlouva byla uzavřena 1. 7. 2012 a v únoru 2014 vyšla najevo potřeba významnějších oprav v bytě. Otázky spojené s platnosti nájemní smlouvy a s nastěhováním se budou řídit „starým“ občanským zákoníkem, otázky ohledně toho, kdo bude opravy provádět (zda pronajímatel nebo nájemce) a kdo je zaplatí, se budou řídit novým občanským zákoníkem.

Tento článek slouží k nastínění změn v nájemních vztazích podle občanského zákoníku, konkrétním oblastem se budeme v budoucnu podrobněji věnovat ve zvláštních článcích.

 

Iva Palkovská
Odborný právní poradce SOS – Asociace