Přestože se přímo nejedná o spotřebitelskou problematiku, nezřídka se střetáváme s dotazy ohledně vyúčtování služeb ve společenství vlastníků jednotek. Tento článek aspiruje na to, aby čtenáři přiblížil možné kroky, které může učinit v případě, že není spokojen s vyúčtováním za služby, jež mu bylo společenstvím vlastníků jednotek vystaveno. O jaké služby se vlastně jedná? Typicky o služby spojené s dodávkami energií, nebo s úklidem v domě. Nutno podoktnou, že úprava se dá vztáhnout a využít nejen na vztah mezi společenstvím a vlastníkem jednotky, nýbrž i na případy, kdy tyto služby zajišťuje bytové družstvo, a dokonce i na případy, kdy tyto služby zajišťuje pro své nájemce vlastník bytové jednotky.

Právo požadovat po správci domu včasné vyúčtování za zálohy placené v souvislosti s užíváním bytu je obecně zakotveno v § 1181 zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník. Tuto právní normu dále rozvíjí speciální zákon zabývající se čistě problematikou služeb spojených s užíváním bytu, s opravdu velmi dlouhým názvem, a to zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. Zde lze naleznout většinu informací týkají se reklamace vyúčtování služeb ve společenství vlastníků jednotek, a právě s tímto předpisem článek dále pracuje. Doplňujícím předpisem, který zmíním jen pro úplnost, je poté vyhláška č. 269/2015 Sb. o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům.

Teď už tedy k samotnému vyúčtování. Stěžejní povinnosti poskytovatele služeb, tedy v našem případě společenství vlastníku jednotek, je provést vyúčtování řádně a včas. Včas znamená do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období (§ 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.). Řádně znamená uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování (§ 7 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb.). S tím, že jak poskytovatel, tak příjemce jsou povinni své vyrovnání (tedy příjemce zaplatit nedoplatky, či poskytovatel vrátit přeplatky) provést ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb.

Pokud se Vám na doručeném vyúčtování nebude něco zdát, můžete písemně požádat poskytovatele, aby Vám tyto nejasnosti osvětlil. Slovy zákona můžete žádat, znovu opakuji písemně, aby doložil náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování a aby Vám umožnil pořízení kopie podkladů, a to do 30 dnů od doručení požádání (§ 8 odst. 1 zákona č. 67/2013). Společenství vlastníků jednotek je tedy povinno nejen vydat vyúčtování, nýbrž na požádání i všechny relevantní podklady, které se vyúčtování týkají.

Pokud však s vyúčtováním nebudete spokojení ani po dodání souvisejících dokumentů, můžete vůči němu uplatnit námitky (tedy jej „reklamovat“), a to do 30 dnů ode den doložení podkladů. V případě, že jste o doložení podkladů nezažádali, musíte služby reklamovat už do 30 dnů od doručení vyúčtování. Pakliže nereklamujete vyúčtování v uvedených lhůtách, tak platí, že s tímto, i když třeba nesprávným, vyúčtováním souhlasíte (§ 8 odst. 2 zákona č. 67/2013). Je tedy třeba postupovat relativně rychle a zbytečně řešení problému neodkládat.

A jakým způsobem vlastně reklamovat? Z hlediska důkazního vždy doporučujeme veškeré právní jednání činit písemně, a to doporučeně s dodejkou, nebo do datové schránky. Postup při reklamaci není výjimkou. Společenství vlastníků jednotek je právnickou osobou, a je tudíž ze zákona povinováno mít datovou schránku. Pokud tedy nechcete zbytečně čekat, až pošta doručí dopis, můžete svou reklamaci adresovat sem. Své společenství vlastníků jednotek najdete na Seznamu držitelů datových schránek (odkaz viz https://www.mojedatovaschranka.cz/sds/) například tak, že do příslušného vyhledávače zadáte adresu Vašeho společenství vlastníků jednotek.

Je důležité zmínit, že pokud společenství nebude dodržovat své povinnosti výše zmíněné, tedy nedoručí-li včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování nebo povinnosti spojené s vypořádáním reklamace, pak zákon počítá v § 13 s pokutou, kterou Vám musí společenství zaplatit. Výši pokuty zákon podpůrně stanoví na 50 Kč za každý, byť jen započatý, den prodlení, tedy dokud společenství nesplní svou povinnost. Nutno podotknout, že je rovněž připuštěna možnost, že si výši pokuty ujednáte ve společenství rozdílně, proto raději nahlédněte do jeho stanov.

Co dělat v případě, kdy jsem si jistý, že nebylo vyúčtováno správně a poskytovatel po mě chce zaplatit nedoplatky z vyúčtování, které nebylo správně vystaveno? Nejvyšší soud opakovaně ve svých rozhodnutích dovodil, že jestliže nebylo vyúčtování vystaveno řádně, není příjemce služeb povinen platit nedoplatky v něm uvedené, a nadto může požadovat zaplacení pokuty dle § 13 zákon č. 67/2013 Sb., pakliže již došlo k uplynutí lhůty, ve které byl poskytovatel služeb povinen vyúčtování vystavit, tedy do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Více viz „Doručila-li žalovaná žalobci vyúčtování, které nebylo řádné (neobsahovalo všechny předepsané náležitosti a cena služeb ani výše záloh nebyla uvedena ve správné výši), dostala se do prodlení se svou povinností stanovenou v § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.“ (Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6. 5. 2021, sp. zn. 26 Cdo 2734/2020).

Roman Šubrt

Odborný právní poradce

Sdružení obrany spotřebitelů – Asociace, z.s.